現在地產稅收建設中的新發(fā)展方向有什么變化呢，要如何來推動現在稅收的新管理模式呢?本文是一篇稅收論文。面對現在嚴峻的房地產形勢,企業(yè)要生存發(fā)展,前瞻性的稅收思考顯得更為重要。一個成熟完善的稅收思考對項目企業(yè)發(fā)展有深遠的影響,認真做好稅收籌劃,將對企業(yè)發(fā)展起到事半功倍的效果。財務人員任重道遠。
摘要：房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)前期資金需求量很大,項目貸款審批時間較長,且需房地產四證齊全,假如其中一方投資者以土地作價入股,另一方以貨幣資金入股成立合營企業(yè),房屋建成后雙方共同享受利潤,共同分擔風險,可避免前期土地轉讓營業(yè)稅的現金流出,從而保障企業(yè)前期項目的資金需求。
關鍵詞：地產項目,稅收管理,稅收論文
一、案例正文
(一)大都地產公司成立于2003年3月,是一家具有國家二級資質的民營房地產開發(fā)企業(yè)
公司專注于房地產開發(fā)和銷售,注冊資本7000萬元人民幣。擁有一支充滿熱情和高學歷的年輕的員工隊伍,以“關心生活,關愛人”為理念,2003年開始開發(fā)“大都?國際名苑”,2005年開始開發(fā)“西湖8號公館”,2007年開始開發(fā)“上東國際”“西城國際”。項目累計總建筑面積43.1萬平方。
2014年3月大都地產公司與某銀行簽訂未完工建筑物轉讓協(xié)議,該協(xié)議將某某原抵押某銀行的一宗未完工的地上建筑物和國有土地使用權轉讓給大都地產公司,轉讓總價5300萬元。
該建筑物坐落在某市繁華地段,土地使用權性質為國有出讓,土地面積330平方米,地上建筑物為商住樓,建筑面積3442.51平方米。尚未完工,尚未辦理竣工驗收。
稅收論文：《稅收經濟研究》，《稅收經濟研究》是國家稅務總局主管，中共國家稅務總局黨校(國家稅務總局稅務干部進修學院)主辦的經濟類學術期刊，以繁榮稅收經濟科學、為國家稅收經濟部門和決策機構服務為宗旨，秉承“以特色求知名，以創(chuàng)新求發(fā)展”的辦刊理念，突出學術性、實踐性和創(chuàng)新性，刊發(fā)經濟類各學科、特別是稅收科學的最新研究成果，為廣大理論工作者和實際工作者提供探索交流的學術平臺，并致力于成為中國稅收改革和發(fā)展進程的重要理論陣地。
現在土地證已過戶到大都地產公司名下。在兩次過戶中,大都地產共交納稅費626.4732萬元,具體如下:以某某名義交入稅款380.702萬元,以銀行的名義交入稅款84.1212萬元,以大都地產公司名義交入稅款161.65萬元。
大都地產公司將在原未完工建筑物的基礎上進行開發(fā)和出售。該項目1樓商鋪面積332.48平方米,2樓至9樓可售面積3110平方米。合計可售面積3442.48平方米。
(二)實際工作中要解決的問題
第一,銷售價格的確定。第二,營業(yè)稅思考。第三,土地增值稅思考。第四,所得稅思考。
二、案例分析
(一)銷售價格
房地產銷售價格的確定:
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%時,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額的20%的,應就其全部增值額按規(guī)定納稅。因此,在確定房產價格時,要權衡售價提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負兩者間的關系。
假定房產銷售價格為X,營業(yè)稅稅率為5%,城市維護建設稅稅率為7%,教育費附加為3%,除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額為Y,則全部扣除項目金額為:
Y+5%X(1+7%+3%)=Y+5.5%X
當增值額與可扣除項目金額之比小于20%,即:
【X-(Y+5.5%X)】/(Y+5.5%X)<20%
解以上不等式可知,X<1.28Y。
假設大都項目除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額為7526萬元(5300轉讓價款+626轉讓過程已交稅金+1000預計后期土建+300預計后期管理費用+300預計后期的財務費用),則銷售額不能超過9633萬元(1.28*7526萬元),每平方均價設為:9633萬元/3442.48平方米=2.80萬元/平方米,售價在此價以下將免征土地增值稅。
(二)營業(yè)稅
規(guī)定:單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權,以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。因此,大都地產公司在銷售交營業(yè)稅時,可以抵扣5300萬元的銷售額。少交營業(yè)稅:5300萬元×5%=265萬元;城建稅:265萬元×7%=18.55萬元;教育附加:265萬元×5%=13.25萬元。合計少交稅費:296.8萬元。
(三)土地增值稅
根據土地增值稅建造普通住宅增值率未超20%免稅規(guī)定,大都地產公司把總售價控制在9633萬元以下,從而享受土地增值稅免稅待遇。
(1)控制項目收入和增加成本,控制項目增值率。利用裝修費用進行思考并不是所有情況下都能用的,首先,它必須是房地產開發(fā)企業(yè)的新建房地產。其次,裝修的結果必須使建造的普通住宅的增值率不超過20%,否則就會多交土地增值稅,適得其反。所以控制20%這個點很重要。是否裝修出售,還要看房地產市場狀況,充分考慮購房者的喜好和價格的承受度。
(2)獨立銷售中介。為了降低房地產開發(fā)公司的增值率,可以通過獨立銷售中介機構銷售來運作,由于多了一道銷售環(huán)節(jié),增加了銷售費用稅前扣減金額,從而可以降低增值額和增值率。不會造成重復繳納營業(yè)稅問題,從而達到減少了土地增值額降低土地增值稅負擔的目的。
(3)利息。在實際工作中經常會碰到這樣的籌資問題:除項目貸款有銀行的利息單據可稅前扣除外,其他如單位之間,單位和個人之間的借貸都是沒有利息單子的,現在根據稅法規(guī)定不高于銀行同期同類貸款利率可在稅前扣除。地產項目完工之前的利息費用,可直接計入開發(fā)成本,同時還可將土地成本與開發(fā)成本之和,作為項目開發(fā)費用(期間費用)的扣除基數,加計20%的扣除。對同一控股下的子公司之間的拆借可視為統(tǒng)借統(tǒng)貸征得稅務部門認可,利息可在所得稅前扣除,土地增值稅除外。
(四)企業(yè)所得稅
(1)根據新稅法規(guī)定,企業(yè)用于公益、救濟性捐贈支出的扣除標準是年度利潤總額12%以內;超過部分不得扣除。建議公司在這方面可有所思考。
(2)對于業(yè)務招待費,通過獨立中介機構,支付經銷商一定費用,并取得經銷商出具的發(fā)票,結合大都地產實際業(yè)務宣傳費(銷售收入9633*15%=1445萬)可以在1445萬內列支。
(3)項目企業(yè)按照國家有關規(guī)定交納的基本養(yǎng)老金、基本失業(yè)保險等,經稅務部門認可,可在稅前按規(guī)定的比例合理地扣除該筆費用。這樣既加強凝聚力,又為員工謀了福利,同時保障企業(yè)利益。
(4)如何使用有限的資金,何時交稅,在延緩納稅時間上創(chuàng)造更多的價值,存在進一步思考的空間。
就本項目企業(yè)所得考慮如下:
預計銷售收入:9633萬元
預計銷售成本:5300萬元+626萬元+
1000萬元=6926萬元
主營業(yè)務稅金及附加:營業(yè)稅(9633-5300)*5%=216.65萬元
城建稅:216.65*7%=15.17萬元
教育費附加:216.65*5%=10.83萬元
合計:242.65萬元
銷售費用:1445萬元
管理費用:300萬元
財務費用:300萬元
利潤總額:419.35萬元
所得稅額:104.84萬元
凈利額:314.51萬元
