1．城中村與舊村改造

1.1 城中村形成的主要原因

城中村是我國(guó)快速城市化過(guò)程中出現(xiàn)的一種獨(dú)特現(xiàn)象，亦可視為在我國(guó)特有的國(guó)情制度背景下出現(xiàn)的一種新的城市化問(wèn)題。盡管在現(xiàn)有的研究中，各學(xué)者及相關(guān)研究人員對(duì)“城中村”定義的具體表述各不相同，但“城中村是隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，為城市建設(shè)用地所包圍或納入城建用地范圍的原有農(nóng)村聚落”的定義還是被普遍認(rèn)同的。
快速工業(yè)化與城市化所帶來(lái)的城市用地不斷擴(kuò)展是城中村形成的主要原因；我國(guó)在土地、戶籍及行政管理方面特有的城鄉(xiāng)二元制度以及城市快速擴(kuò)張過(guò)程中政府有限的建設(shè)資金運(yùn)作更進(jìn)一步促成了“城中村”這一獨(dú)特的城鄉(xiāng)空間疊置現(xiàn)象。
 
 
1.2 城中村與舊村的關(guān)系
“舊村”改造屬于“三舊改造”的范疇。“三舊改造”一詞最早來(lái)源于廣東。為緩解日益緊張的土地資源供需矛盾，2008年起國(guó)土資源部與廣東省開(kāi)展部省合作，開(kāi)始推行包含“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”在內(nèi)的“三舊”改造工作。
根據(jù)廣東省政府正式出臺(tái)的政策文件，布局散亂、環(huán)境條件差、安全隱患突出的村莊，列入“萬(wàn)村土地整治”示范工程的村莊，城市重點(diǎn)功能區(qū)、重大項(xiàng)目及主要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)影響范圍內(nèi)的村莊，村民及村委改造意愿強(qiáng)烈的村莊等均可視為“舊村”。
“三舊改造”中“舊村”與“城中村”的概念有一定交叉；但是，“城中村”的概念多側(cè)重從村莊所處區(qū)域位置、城市未來(lái)拓展方向等角度進(jìn)行考慮，而“三舊改造”中的“舊村”則主要是從村莊存量土地節(jié)約集約再利用的角度，從城市重點(diǎn)功能區(qū)和重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求、村莊區(qū)位、現(xiàn)狀建設(shè)條件、改造可行性等方面綜合考慮。“舊村”中包含了一些對(duì)城市發(fā)展有重大影響，具有一定市場(chǎng)改造條件及存在嚴(yán)重安全隱患的“城中村”；同時(shí)，一些有改造價(jià)值與可行性的其他類型的村莊也會(huì)劃入“舊村”，但不是所有的“城中村”都會(huì)納入“舊村”的范疇。

1.3 城中村舊村改造的意義

在當(dāng)前城市建設(shè)逐步注重內(nèi)涵式發(fā)展的背景下，位于城市主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)和景觀節(jié)點(diǎn)區(qū)內(nèi)的“城中村”往往具有更多的改造動(dòng)力與更迫切的改造需求。通過(guò)對(duì)該類城中村用地的“舊村改造”，有助于調(diào)整優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)與空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)土地集約利用、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，改善城鄉(xiāng)環(huán)境品質(zhì)，有效提升城市競(jìng)爭(zhēng)力與城市化質(zhì)量。

2. 城中村舊村改造實(shí)例研究

近些年來(lái)，廣州市在“城中村”的改造實(shí)踐中積累了大量經(jīng)驗(yàn)。番禺區(qū)作為廣州市“南拓”的重要區(qū)域，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是廣州市重要的工業(yè)強(qiáng)區(qū)和重要的工業(yè)出口基地之一。自改革開(kāi)放以來(lái)，區(qū)內(nèi)不少村莊外向型工業(yè)發(fā)展迅速、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)蓬勃發(fā)展。本文以區(qū)產(chǎn)業(yè)招商與“三舊”改造項(xiàng)目相結(jié)合的陳涌村改造為例，對(duì)城中村舊村改造做出規(guī)劃探索。

2.1 項(xiàng)目背景

陳涌村交通區(qū)位條件優(yōu)越，緊鄰番禺區(qū)傳統(tǒng)中心區(qū)，屬未來(lái)區(qū)中心城區(qū)組團(tuán)的南區(qū)，地處沿軌道交通發(fā)展帶上，緊鄰城市主干道，距地鐵站點(diǎn)不到500米。
陳涌村現(xiàn)狀村域范圍內(nèi)，城市建設(shè)用地已占村域總用地面積的43%。現(xiàn)狀村屬建設(shè)用地以村居住用地和村經(jīng)濟(jì)發(fā)展(工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)類)用地為主，功能較為單一。現(xiàn)狀村經(jīng)濟(jì)收入以二產(chǎn)物業(yè)租金收入為主，土地利用粗放(容積率0.7)、建筑密度較高(約50%)、設(shè)施配套不足、人居環(huán)境較差等問(wèn)題明顯，已不符合番禺區(qū)中心城區(qū)職能調(diào)整與空間優(yōu)化的發(fā)展需求。對(duì)陳涌工業(yè)園的改造已列入番禺區(qū)“十二五”期間產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的主要項(xiàng)目，陳涌村的舊村改造同時(shí)也被列為市、區(qū)城中村改造試點(diǎn)工程之一。

2.2 改造規(guī)劃主要內(nèi)容

2.2.1 改造目標(biāo)

 (1)  產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面
現(xiàn)狀陳涌村內(nèi)已有較大面積的工業(yè)園區(qū)，但已入駐產(chǎn)業(yè)多為技術(shù)含量不高的勞動(dòng)密集類加工制造業(yè)。目前，沿著城區(qū)主要道路，陳涌村內(nèi)酒店、市場(chǎng)等現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)正逐步發(fā)展，為其更新改造后產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的“退二進(jìn)三”奠定了一定的基礎(chǔ)。
因此，結(jié)合市、區(qū)上層次相關(guān)規(guī)劃以及陳涌村的交通區(qū)位條件，改造規(guī)劃中通過(guò)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的引入，實(shí)現(xiàn)“園城互動(dòng)”：即以增強(qiáng)陳涌村所在橋南街區(qū)的綜合區(qū)域服務(wù)功能為出發(fā)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)由單純的勞動(dòng)密集型工業(yè)向服務(wù)型制造的轉(zhuǎn)變。通過(guò)發(fā)展特色都市產(chǎn)業(yè)園、總部基地，提升產(chǎn)業(yè)的發(fā)展活力與投資增長(zhǎng)力，保障更新改造后村集體經(jīng)濟(jì)與村民的收益及城區(qū)整體經(jīng)濟(jì)效益有所提升。
(2)  社會(huì)發(fā)展方面
通過(guò)舊村改造，增加就業(yè)崗位，改善現(xiàn)狀村民及“出租屋”內(nèi)外來(lái)務(wù)工人員的居住條件，提升城區(qū)環(huán)境與城市形象，逐步實(shí)現(xiàn)制度及管理城市化。
(3)  城市發(fā)展與環(huán)境建設(shè)方面
提升土地使用效率，優(yōu)化改造村及所處城區(qū)的空間結(jié)構(gòu)；將“新建農(nóng)民公寓”與“舊村改造”相結(jié)合，增加內(nèi)外交通的便捷性，提供更多公共開(kāi)敞空間。

2.2.2 改造模式

改造模式即具體的改造運(yùn)作方式，是城中村舊村改造中首先需要確定的內(nèi)容。改造村與城區(qū)關(guān)系的親疏、其所處片區(qū)未來(lái)的發(fā)展定位、空間發(fā)展戰(zhàn)略、上層次規(guī)劃(如控規(guī))中確定的土地使用開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等，都對(duì)改造模式有所影響。
一般來(lái)說(shuō)，改造模式主要有“全面改造”與“綜合整治”兩大類型。“全面改造”模式主要通過(guò)對(duì)現(xiàn)狀建筑的拆除重建來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)土地使用、空間格局及開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等方面的調(diào)整。按拆除重建規(guī)模的大小，“全面改造”模式又可細(xì)分為“整體拆建”與“局部拆建”兩種。“綜合整治”則基本不涉及大范圍的拆建，以完善設(shè)施配置、環(huán)境改造、主要景觀界面建筑立面整治等為主。
根據(jù)陳涌村所處城區(qū)的上層次規(guī)劃，結(jié)合村莊自身建設(shè)發(fā)展實(shí)際，規(guī)劃確定采用“局部拆建”與“綜合整治”相結(jié)合的改造模式，即對(duì)陳涌村內(nèi)現(xiàn)狀建成時(shí)間較早的村屬用地上的建筑，除對(duì)小學(xué)及剛改造整治完的建筑進(jìn)行保留外，其余建筑均以“拆除重建”為主；而對(duì)村內(nèi)新建不久、建筑質(zhì)量較好的新村建筑則以“綜合整治”的改造方式為主。同時(shí)，將進(jìn)行“拆除重建”的區(qū)域劃入主要更新改造區(qū)，在舊村改造規(guī)劃中將進(jìn)行重點(diǎn)控制引導(dǎo)。
 

2.2.3 安置途徑及容積率控制

(1)  安置途徑選擇
安置途徑的確定是城中村改造能否取得良好社會(huì)效益的關(guān)鍵內(nèi)容。改造村及其所處片區(qū)的功能定位與發(fā)展目標(biāo)對(duì)具體安置途徑的選擇有直接的影響。在借鑒相關(guān)案例的基礎(chǔ)上，我們提出“原位改造安置”的思路，以建構(gòu)更為良性發(fā)展的收益保障體系，具體安置途徑如下：
1) 村民復(fù)建住宅用地以“原位”安置為主，將保留集體所有性質(zhì)。
2) 依托改造后總部企業(yè)的入駐和濱河優(yōu)勢(shì)，鼓勵(lì)村民發(fā)展與之配套的餐飲、零售等個(gè)體經(jīng)濟(jì)和濱河休閑服務(wù)業(yè)；同時(shí)，也鼓勵(lì)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展相關(guān)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。村集體復(fù)建經(jīng)濟(jì)物業(yè)用地將轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策規(guī)定，村集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的，可暫緩收取土地出讓金。