0引言

公共租賃住房是指在政府的主導(dǎo)下，由投資者（政府、企業(yè)或其他組織）提供房源并持有產(chǎn)權(quán)，限定戶型面積和租金價(jià)格，面向存在住房困難的群體出租的租賃型保障性住房。2010年我國先后頒布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保[2010]87號(hào)）、《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)綜[2010]95號(hào)）等一系列相關(guān)政策性文件，并且2011年國家明確將公共租賃住房作為我國住房保障體系的未來發(fā)展重點(diǎn)，一方面表現(xiàn)出我國政府推動(dòng)公共租賃住房制度發(fā)展的堅(jiān)定決心；另一方面體現(xiàn)了我國政府在積極引導(dǎo)私營部門參與到公共租賃住房建設(shè)中來做出了很大的努力，引導(dǎo)民間資本投資參與建設(shè)是我國公共租賃住房制度發(fā)展的一條重要途徑。因此本文對(duì)公共租賃住房公私合作模式企業(yè)的準(zhǔn)入機(jī)制進(jìn)行探討。

1 公共租賃住房PPP模式

PPP是Public-Private-Partnership的縮寫，它是值公共部門和私人部門為共同提供公共產(chǎn)品或服務(wù)，基于風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)和利益共享原則建立的長期合作伙伴關(guān)系。PPP模式起源于英國，近年來，聯(lián)合國、世界銀行、歐盟和亞洲開發(fā)銀行等國際組織也把PPP的理念和經(jīng)驗(yàn)在全球大力推廣，我國在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中也廣泛開始應(yīng)用PPP模式，并取得了巨大的成功。因此，國內(nèi)許多學(xué)者也開始意識(shí)到將PPP模式應(yīng)用到保障性住房中發(fā)展中來的必要性與可行性，并對(duì)保障性住房建設(shè)的PPP模式進(jìn)行了研究。王軍武，高峰（2007）探討了PPP模式在廉租房建設(shè)中的具體應(yīng)用模式。方周妮等（2009）結(jié)合廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的不同特點(diǎn)探索了PPP模式的具體操作形式。鄭彥璐等（2010）應(yīng)用博弈分析，從政策設(shè)計(jì)層面上分析了PPP模式應(yīng)用于保障性住房建設(shè)應(yīng)考慮的要素。陳德強(qiáng)等（2011）探討公共租賃房PPP模式的運(yùn)作流程，并分析該模式下的定價(jià)機(jī)制及其保障措施。許多地方政府也開始嘗試公共租賃住房PPP模式的應(yīng)用，譬如青島市的辛安公共租賃住房項(xiàng)目就由當(dāng)?shù)卣腿移髽I(yè)共同投資開發(fā)建設(shè)。

2建立公共租賃住房PPP模式準(zhǔn)入機(jī)制的意義

將民間資本引入到公共租賃住房建設(shè)中來不僅可以減輕政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，并且可以將社會(huì)先進(jìn)的技術(shù)與管理力量引入到公共租賃住房的建設(shè)與運(yùn)營中來，從而加快公共租賃住房的有效供給，提高政府的效率。但政府選擇采用PPP模式來發(fā)展公共租賃住房也將面臨著一系列的問題，盲目的與企業(yè)合作發(fā)展公共租賃住房會(huì)造成國家財(cái)政的隱性流失，對(duì)公共租賃住房制度的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生很大的不確定風(fēng)險(xiǎn)。國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)表明政府選擇PPP模式成功的關(guān)鍵因素之一就是選擇合適的合作伙伴，在發(fā)展公共租賃住房的問題上，政府應(yīng)該怎樣選擇合作伙伴及選擇怎樣的合作伙伴是公共租賃住房PPP模式成功的關(guān)鍵，也是公共租賃住房制度可持續(xù)發(fā)展的重要因素。此外，我國鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域，但是對(duì)企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)的具體方式、激勵(lì)方式及退出方式?jīng)]有明確的界定，這是民間資本進(jìn)入這一領(lǐng)域的主要障礙。因此探索公共租賃住房PPP模式的準(zhǔn)入機(jī)制不但可以規(guī)范企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)與運(yùn)營的行為，降低政府發(fā)展公共租賃住房的風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)促進(jìn)企業(yè)參與到這一領(lǐng)域也有著非常重要的意義。

3 公共租賃住房PPP模式的準(zhǔn)入機(jī)制

3.1準(zhǔn)入機(jī)制的概念

準(zhǔn)入機(jī)制是關(guān)于市場主體和交易對(duì)象進(jìn)入市場的有關(guān)準(zhǔn)則和法規(guī)的總和。包括主體和交易對(duì)象兩個(gè)方面的準(zhǔn)入制度，是政府對(duì)市場管理和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種制度安排。在公共租賃住房發(fā)展中，由于沒有制定完善的準(zhǔn)入機(jī)制，使得政府在選擇合作方的時(shí)候通常只會(huì)考慮政府企業(yè)或者是領(lǐng)導(dǎo)人直接指定，即使有實(shí)力的民營企業(yè)也很難進(jìn)入。目前，我國對(duì)于公共租賃住房PPP模式的準(zhǔn)入機(jī)制存在一定的阻礙，主要表現(xiàn)在：①準(zhǔn)入政策不明確；②缺乏金融支持；③信息獲取不對(duì)稱；④政府和公眾對(duì)民營資本缺乏信心。因此，對(duì)于PPP模式準(zhǔn)入機(jī)制的構(gòu)建，應(yīng)主要從這四個(gè)方面入手，保證其順利實(shí)施。

3.2公共租賃住房PPP模式的準(zhǔn)入機(jī)制構(gòu)建

3.2.1構(gòu)建的基本原則

    為了有效解決公共租賃住房ppp模式的準(zhǔn)入，消除阻礙，在機(jī)制的構(gòu)建過程中必須遵循以下原則：
首先，公開原則。公開原則要求公共租賃住房PPP模式在準(zhǔn)入機(jī)制設(shè)計(jì)時(shí)必須公開與透明，項(xiàng)目的信息公開，準(zhǔn)入的條件和程序公開，準(zhǔn)入的補(bǔ)償和優(yōu)惠條件公開等。公開性是平等原則和有效競爭原則的基礎(chǔ)。
其次，公平原則。公平原則要求政府在選擇公共租賃住房項(xiàng)目合作伙伴時(shí)，應(yīng)該以相同的標(biāo)準(zhǔn)要求民營企業(yè)，公平對(duì)待民營投資者。
再次，有效競爭原則。將民營企業(yè)引入，增加了公共租賃住房供給的有效競爭，有利于市場機(jī)制的形成，也是公私合作模式的重要目標(biāo)。
最后，鼓勵(lì)和引導(dǎo)原則。由于公共租賃住房的投資收益率低，且投資回收期相對(duì)較長，社會(huì)資本參與的積極性不大。因此，在準(zhǔn)入機(jī)制設(shè)計(jì)中要充分體現(xiàn)鼓勵(lì)和引導(dǎo)民營企業(yè)參與公私合作，以發(fā)揮競爭機(jī)制的積極作用。

3.2.2準(zhǔn)入機(jī)制構(gòu)建的基本框架

第一，成立公共租賃住房公私政府部門
由于我國引入PPP模式較晚，各項(xiàng)政策制度都還沒建立或完善。在保障性住房建設(shè)和運(yùn)營主要是通過政府有關(guān)部門、機(jī)構(gòu)及下屬企業(yè)來完成，而且各區(qū)縣也各自為陣，管理分散，管理水平也參差不齊。在公共租賃住房項(xiàng)目需要公私合作時(shí)，政府由于沒有專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作，在對(duì)于公共租賃住房公私合作方面的所需做的工作缺乏系統(tǒng)性和全面性，導(dǎo)致項(xiàng)目在后續(xù)建設(shè)中遇到問題，同時(shí)私營企業(yè)由于缺乏信息來源，沒有相關(guān)的公私部門做指引，不能及時(shí)有效地參與到公私項(xiàng)目中來，導(dǎo)致公共租賃住房的PPP模式的發(fā)展速度減緩。因此，綜合政府和私營企業(yè)兩方面來考慮，首先需要成立獨(dú)立的公共租賃住房公私合作政府機(jī)構(gòu)，作為政府與私營企業(yè)建立聯(lián)系的橋梁，負(fù)責(zé)公共租賃住房公私合作項(xiàng)目的信息公示、合作洽談、招標(biāo)、特許權(quán)的授予以及合作中的監(jiān)管等工作。
第二，建立企業(yè)資格審查標(biāo)準(zhǔn)
資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)準(zhǔn)入的重要條件。目前我國在企業(yè)參與保障性住房建設(shè)與運(yùn)營沒有一套完整標(biāo)準(zhǔn)體系，對(duì)允許參與的企業(yè)的邊界不明確，缺乏合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)意識(shí)。首先，應(yīng)該合理對(duì)準(zhǔn)入對(duì)象進(jìn)行分類，并根據(jù)公共租賃住房的特點(diǎn)和PPP項(xiàng)目對(duì)于合作者的要求，對(duì)不同的準(zhǔn)入對(duì)象在現(xiàn)有的各項(xiàng)資質(zhì)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善、健全、建立新的審查標(biāo)準(zhǔn)，使之滿足公共租賃住房公私階段性發(fā)展需求，并使之成為合作階段的企業(yè)的行為規(guī)范和政府監(jiān)管的標(biāo)準(zhǔn)。
第三，建立公共租賃住房信息平臺(tái)
信息公開是公平、公正性的體現(xiàn)。建立公共租賃住房信息平臺(tái)的目的是避免信息的不對(duì)稱，信息不對(duì)稱不僅會(huì)使得合作企業(yè)的決策產(chǎn)生偏差，同時(shí)掌握信息多的企業(yè)有一定的優(yōu)勢(shì)，從而無法建立公平的競爭環(huán)境，阻礙公共租賃住房公私合作項(xiàng)目的健康發(fā)展。因此我們需要建立公共租賃住房信息平臺(tái)，該平臺(tái)需要政府支持，同時(shí)需要一定網(wǎng)絡(luò)資源，有專業(yè)部門將一些信息及時(shí)發(fā)布到該平臺(tái)，保證公私雙方信息對(duì)稱。該平臺(tái)發(fā)布信息主要包括國家及地方對(duì)公共租賃住房的政策、發(fā)展建設(shè)規(guī)劃、市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、國內(nèi)行業(yè)動(dòng)態(tài)、PPP項(xiàng)目信息、合作流程和私營企業(yè)準(zhǔn)入工作指引等。