抵押貸款指借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款。它是銀行的一種放款形式、抵押品通常包括有價證券、國債券、各種股票、房地產、以及貨物的提單、棧單或其他各種證明物品所有權的單據。貸款到期，借款者必須如數歸還，否則銀行有權處理器抵押品，作為一種補償。實行抵押貸款制度促進了住房商品化的進程，大大改善了城鎮居民住房條件，抵押貸款的作用愈來愈明顯，其中房產抵押占有抵押貸款90%的。這種抵押貸款增強了客戶的信譽觀念，提高了銀企經濟效益。客戶在辦理抵押貸款后，在獲取貸款運用時，也有了按期如數歸還貸款的壓力。從而，有利于搞活金融、搞活經濟、搞活信貸資金的使用效益，據建設銀行統計資料表明，個人住房抵押貸款逾期率均低于3%，利息實收率達到90%以上，同時，抵押貸款可以使商品、票據、有價證券等提前轉化為貨幣資金。對加速貨幣資金的周轉，刺激企業擴大生產和流通具有一定的作用。 抵押貸款還對貸款客戶的約束力較之信用貸款大大增強了。企業一旦破產，信用貸款只是一種普通債權，銀行只能以普通債權人的身份，參與破產企業財產的分配，無權要求優先受償。抵押貸款的實行和推廣，是適應社會主義市場經濟的新要求，是改革信貸資金供給制，確立信貸資金借貸制的必然要求和發展趨勢。

　　但在辦理抵押貸款過程中，有許多新的嘗試挑戰信用機制的抵押貸款案件，給他人、國家造成了嚴重的經濟損失。筆者現將接觸到的幾種典型案例介紹如下。

　　一、假房產證抵押

　　2009年以來，由于許多民間借貸的鏈條斷裂，有些人嘗試用假房產證騙錢的現象呈現增多的趨勢。

　　筆者接觸的這若干起制假事件中，幾起為制造假身份證，幾起為制造假產權證。制假身份證的，主要是制假者為了騙賣他人的房產，從而制作真正的房屋產權人的身份證。

　　而制作假的房屋產權證，則主要是為了用假證去作抵押，以騙取債權人的信任和錢財。比如，此次被發現的一起制作假產權證事件中，一名男子因欠人家高利貸沒發還清，便根據原來自己家里已經賣掉的一套房產情況，制作了一本假的房屋產權證抵押給了債權人。眼看還債的期限就要到來，有所警惕的債權人到市產權市場處檔案館查閱資料，這才發現這份產權證是假的。而另一起造假事件中的當事人余某用朋友的一份產權證作抵押，向王某借了3萬元。隨著還款日期的來臨，王某覺得有必要到產權市場處檔案館查驗一下。檔案館工作人員經查閱資料后發現，檔案里的產權人與余某作抵押的產權證上的產權人姓名并不一致，從而證明余所提供的是假產權證。

　　房產部門指出，隨著市民經濟活動日益頻繁，用房屋產權證進行抵押的情況越來越多，制作假產權證的事件也隨之增多。所以，市民在遇到有人用房屋產權證向自己借錢的時候，一定要事先到房產部門查閱房產檔案。

　　二、離婚析產未過戶抵押

　　夏某在離異后，經法院裁決討回了和前夫共同財產的那一部分，但在房管所卻未辦理過戶手續，1年以后想出售，房管所告知她的房屋已于1年前因從某小額貸款公司，貸款200萬元被辦理抵押登記。對此事一知半解的夏女士強烈要求房管所撤銷抵押登記，退還房產證，遭到拒絕。經人人民法院對該起行政訴訟案，受理以后，先認定對該宗房屋進行了保全處理。

　　法院查明，夏某于2009年與其前夫郭某協議離婚。雙方約定：子女由夏某撫養，撫育費由趙某承擔;房屋歸夏某所有;雙方無外債。郭某一次性給夏某20萬元，在雙方在場并出具相關證據的情況下，房地產管理所為趙某辦理房屋抵押手續，并發放了他項權證書。夏某、郭某同日到民政部門辦理離婚手續。以該證擔保向某小額貸款公司借款200萬元。郭某和夏某在房管所辦理了房產抵押登記，郭某向小額貸款公司、房管所隱瞞了其與夏某離婚的事實。夏某得知，抵押期未滿，但自貸款發放之日起至今未還一分本息，繼而得知趙某哄騙她簽名蓋章，辦理房屋抵押登記，以套取貸款的事實。由于訴訟中郭某下落不明，為維護自己的合法權益，夏某幾經輾轉，找到趙某。趙某稱自己行蹤不定，不愿出庭;但其提供了一份公證處辦理的“聲明公證書”。該公證書載明：“夏某同意，產證辦理抵押貸款手續。”為進一步核實情況，法院來到該公證處。經查證，“聲明公證書”內容屬實。法院審理認為，郭某優先償還小額貸款公司貸款200萬貸款。夏某不服判決，繼續上訴，本案正在審理當中。

　　三、二手房未辦理過戶手續而抵押

　　王某與2007年已將位于市區一處屬于他2006年購買的二手房已12000萬元出售給李某，當時李某因王某居住未滿5年再次過戶需繳納差額的5.67%的營業稅，經李某和王某商量以后等滿5年以后再辦理過戶手續。但是在2009年10月的某一天，李某家接到法院傳票，他所住房屋法院要拍賣償還銀行貸款。李某說他未辦理過抵押貸款，但經法院以解釋李某才知道是王某拿他已買來房屋在2008年做的抵押，至今抵押到期本息一直未償還，銀行多次討要無果，無奈起訴拍賣抵押物償還抵押本息。李某拿著王某給他的房產證和買賣協議到當地房管部門咨詢，說房產證他拿著，王某為何能辦理抵押手續。經房管部門工作人員查證以后才知道，2007年王某和李某的二手房買賣交易，當時只是在房管部門咨詢了一下過戶費用但未做任何其他登記手續。王某在別人催賬情急之下，2008年到房管部門辦理了房產證掛失補辦登記手續，將李某手中的房產證掛失，重新辦理了一本王某名下房產證，做了抵押登記貸款。就此情況，根據相關法律法規規定，在房管部門沒做任何登記的，按法院受理登記時間先后順序，還有優先償還銀行貸款的規定。所以李某只能接受法院拍賣償還銀行后，李某再向法院起訴王某。

　　二手房買賣未過戶抵押、離婚析產未過戶抵押，還有繼承未過戶抵押這幾種抵押都是利用在各個機構沒有轉移登記手續而實施的假貸案件。造成這幾項抵押騙貸案件的發生主要有原因是有關規定對抵押的登記部門確認不統一，致使銀行無所適從。

　　如中國人民銀行和建設部聯合簽發的《關于加強與銀行貸款業務相關的房地產抵押和評估管理工作的通知》中規定，當地房地產管理部門為城市房地產抵押登記部門。而某省工商行政管理局與中國人民銀行某省分行聯合簽發的《關于對金融機構貸款業務相關的抵押物進行登記的通知》中卻規定，工商行政管理機關為以企業動產和廠房等建筑物作抵押的登記機關。

　　另外，由于沒有在各抵押登記部門之間建立起必要的溝通制度，導致了債務人重復抵押登記，騙取貸款人資金，損害債權人利益現象的發生，帶來了一些不必要的混亂和糾紛。如某債務人以無地上定著物的土地使用權向貸款人甲銀行作抵押，并在土地管理部門辦理登記;此后此債務人在同一片土地上建筑房產，待辦理合法的產權證后，又用房產向貸款人乙銀行作抵押，在房產部門辦理抵押登記，這就發生了債務人重復抵押，債權人權利發生沖突的問題。這便是由于登記機關分屬不同的行政機關，缺乏相互間聯系而造成的不應有的結果。

　　所以建議政府明確抵押登記的登記機關，在各抵押登記部門之間建立起必要的溝通制度;建議當事人應及時辦理過戶手續，抵押權人隨時到房管部門調閱抵押人信息，防止此類事件再次發生。