在經(jīng)濟(jì)科技的迅速發(fā)展的今天房地產(chǎn)的新建設(shè)管理上有什么新的改革方向呢，通過哪些條例來對房地產(chǎn)的建設(shè)管理呢?本文是一篇房地產(chǎn)論文。房地產(chǎn)價(jià)格首先是體現(xiàn)其本身的成本價(jià)格,包括土地成本、房屋建造成本和銷售成本;其次是房地產(chǎn)的附加價(jià)值的體現(xiàn),如周圍環(huán)境、未來升值空間、交通設(shè)施等。房地產(chǎn)商品在本質(zhì)和其他商品沒有什么不同,都是由使用價(jià)值和交換價(jià)值構(gòu)成的。

　　摘要：我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策是從1978年改革開發(fā)之后逐步進(jìn)行實(shí)施的。我國的房地產(chǎn)市場的歷史大致可以分為制度改革與試行階段(1978-1991 年)、房地產(chǎn)市場去泡沫化階段(1992-1995年)、相對穩(wěn)健發(fā)展階段(1996-2002 年)、價(jià)格持續(xù)上漲、中央調(diào)控政策頻發(fā)階段)(2003-2013 年)。我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展脈絡(luò)與房地產(chǎn)政策相輔相成、互為因果,這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場調(diào)控政策嚴(yán)格控制著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。因此本文將在記敘房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中將政策變遷進(jìn)行了梳理。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控,房地產(chǎn)條例,房地產(chǎn)論文

　　一、制度改革與試行階段(1978-1991年)

　　新中國成立以來,人們一直按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)市場規(guī)律來進(jìn)行房地產(chǎn)分配,也就是按照福利分房來解決住房問題,那時(shí)候的住房分配制度顯然使人們喪失了選擇的靈活性與自由性。這種狀況一直持續(xù)到1978年。

　　1978 年 12 月 18 日到 22 日,黨的十一屆三中全會(huì)在京勝利舉行。從十一屆三中全會(huì)之后,中國的前進(jìn)方向轉(zhuǎn)移到了發(fā)展經(jīng)濟(jì)這一核心目標(biāo)。鄧小平總書記提出了“改革開放”的口號,中國邁出了改革開放的第一步。伴隨著改革開放的推進(jìn),房地產(chǎn)市場開始探索住房商品化的可能性。

　　房地產(chǎn)論文：《房地產(chǎn)世界》，《房地產(chǎn)世界》雜志創(chuàng)刊于1993年，江西省出版總社主管，江西人民出版社主辦，是中國最早的房地產(chǎn)類經(jīng)濟(jì)雜志。創(chuàng)刊以來，以其客觀、公正的立場和深入、實(shí)用的編輯理念，追蹤房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)云變幻，記錄領(lǐng)袖企業(yè)的成長軌跡，在業(yè)界贏得了廣泛影響，被稱之為一本“嚴(yán)肅的”“房地產(chǎn)經(jīng)理人的刊物”。

　　一年之后,鄧小平同志提出了我國城鎮(zhèn)住房制度改革的初步設(shè)想,并將住房商品化納入住房分配制度調(diào)整方案之中。此時(shí)的制度調(diào)整是圍繞“三三制”來進(jìn)行的,即個(gè)人購買住房的房價(jià)款,由個(gè)人、單位、政府分別承擔(dān)三分之一。

　　1982 年,國務(wù)院通過試點(diǎn)來檢測新建公有住宅補(bǔ)貼出售政策的試運(yùn)行效果,效果較好,為房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步調(diào)整積累了經(jīng)驗(yàn)。

　　1983 年,我國的房地產(chǎn)政策主要是調(diào)整房地產(chǎn)市場的非理性增長、改革房地產(chǎn)市場制度并進(jìn)一步對房地產(chǎn)市場中的不良現(xiàn)象進(jìn)行大力整頓。主要包括允許老百姓自己建造房屋、進(jìn)行住房制度改革、調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、對房地產(chǎn)市場的管理權(quán)進(jìn)行松綁等。

　　1984 年國務(wù)院為將房地產(chǎn)商品化政策更進(jìn)一步的推進(jìn),發(fā)布了相關(guān)的實(shí)行辦法,如《國營城市建設(shè)綜合開發(fā)公司財(cái)務(wù)管理暫行規(guī)定》等。

　　從1985年到1987年,國家加強(qiáng)了商品房住宅計(jì)劃管理,公有住房補(bǔ)貼出售,主要是為了防止盲目發(fā)展商品住宅。1987年12月1日,中國土地“第一拍”。我國憲法規(guī)定了土地使用權(quán)的商品屬性,這樣我國的土地商品化時(shí)代到來了。

　　1989 年的階段性目標(biāo)是規(guī)范市場行為,整頓市場秩序,其標(biāo)志是《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理的通知》的發(fā)布,由此我國在法規(guī)制度層面保證了房地產(chǎn)市場的有效監(jiān)督。

　　1990 年 5 月,國家頒布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。從此,我國的土地使用權(quán)有償出讓有了法律基礎(chǔ)。

　　1991 年 11 月,《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》的出臺(tái),更加規(guī)范了房地產(chǎn)市場的發(fā)展,并進(jìn)一步深化了住房制度改革,此《意見》明確規(guī)范了房地產(chǎn)制度改革的目標(biāo)、原則和基本政策等。

　　二、房地產(chǎn)市場去泡沫化階段(1992-1995年)

　　1992 年可以認(rèn)為是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個(gè)里程碑式的年份。房地產(chǎn)市場在改革開放后的政策調(diào)整、制度轉(zhuǎn)變過程中,獲得了迅猛的發(fā)展。到1992年下半年,房地產(chǎn)市場迅速膨脹,全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額比1991年第增長175%,全年商品房銷售額比1991年增長80%,房地產(chǎn)公司的數(shù)量也翻了一番。1992年,鄧小平的南巡講話,使我國經(jīng)濟(jì)開始又一輪的高漲,伴隨著政府審批權(quán)的下放,中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了快速擴(kuò)張期。同年房改全面啟動(dòng),住房公積金制度全面推行。

　　1993 年開始,國務(wù)院加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)整力度,并出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀管理,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的意見》,主要調(diào)控方向包括建設(shè)規(guī)模、資金結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場行為等方面,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)在國民生產(chǎn)總值中的比重。當(dāng)時(shí)的調(diào)整目的是進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè),促進(jìn)本行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

　　1994 年國務(wù)院出臺(tái)《國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控的通知》,以進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控力度。另外,國務(wù)院針對如何進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革出臺(tái)了相關(guān)辦法,進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)制度改革的力度,并明確其方向。這樣,房地產(chǎn)制度的改革開始納入了住房公積金、保障性住房等內(nèi)容。由此,房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)控、消化、穩(wěn)定的發(fā)展階段。

　　1995 年是國家宏觀調(diào)控繼續(xù)深化的一年,房地產(chǎn)進(jìn)入理性回落、平穩(wěn)發(fā)展的階段,規(guī)范房地產(chǎn)市場的目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)。主要表現(xiàn)在住宅、辦公用房、商業(yè)服務(wù)業(yè)用房等商品房的投資比重更趨于市場需求結(jié)構(gòu)。

　　第二章 房地產(chǎn)調(diào)控政策對吉林省房地產(chǎn)價(jià)格的影響

　　一、 房地產(chǎn)價(jià)格

　　1.1房地產(chǎn)價(jià)格的基本理論

　　馬克思曾經(jīng)在《資本論》中詳細(xì)闡述了勞動(dòng)價(jià)值理論和價(jià)格理論,商品房本質(zhì)上也依舊是商品,這樣房地產(chǎn)價(jià)格體現(xiàn)就是其使用價(jià)值與交換價(jià)值。但是房地產(chǎn)作為一種商品,具有其商品的一般特性,也具有其自身的特殊性。因此我們在探討房地產(chǎn)價(jià)格特性的時(shí)候,不僅要看到它的普遍規(guī)律,還有看到它的特殊規(guī)律。

　　房地產(chǎn)價(jià)格,從字面上來看,一方面是房產(chǎn)價(jià)格,另一方面是地產(chǎn)價(jià)格,也就是土地的價(jià)格與房屋建筑物的價(jià)格的合體。這是因?yàn)榉颗c地是不可分割的,房產(chǎn)必然要通過地產(chǎn)才能存在。所以,涉及到房地產(chǎn)價(jià)格,就必然是這倆個(gè)層面上的價(jià)格,而不能僅僅考慮其中的一個(gè)方面。房屋建筑物必然是我們通過勞動(dòng)才能建造出來的,在這個(gè)層面上它與一般商品價(jià)值是具有一致意義的。然而,當(dāng)我們考慮土地價(jià)值的時(shí)候,就必須認(rèn)識到土地是不完全勞動(dòng)產(chǎn)品。這是因?yàn)槲覀兪褂玫耐恋厥谴笞匀坏囊徊糠?人類不用作用其上的時(shí)候它就已經(jīng)存在了,但之所以其具有價(jià)格是因?yàn)榈刈獾拇嬖凇?/p>

　　地租,在馬克思看來,可以分為絕對地租與極差地租,“絕對地租等于個(gè)別價(jià)值與費(fèi)用價(jià)格之間的差額,極差地租等于市場價(jià)值與個(gè)別價(jià)值之間的差額。”

　　人類將原始土地改造成符合自己要求的土地,以便更好的開展生活與生產(chǎn)活動(dòng)。在這一過程中,人們必然將大量的物化勞動(dòng)和人類勞動(dòng)投入到土地改造中去。