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淺析房地產預售隊伍的管理與建設

來源:期刊VIP網所屬分類:房地產時間:瀏覽:

  摘要:房地產的預銷售是房地產開發、銷售的重要環節,筆者結合當今房地產與銷售隊伍存在的問題進行分析、論述,找出問題的根結,提出合理化建議,以提高房地產與銷售隊伍的整體水平和工作能力。完善房地產銷售隊伍的管理工作,提高房地產行業的效益。

  關鍵詞:房地產、銷售隊伍、管理措施

  Abstract:Real estate pre-sale is the important part of the real estate development and sale, the author, combining with the present real estate and sale team existing problems, analyzes, discusses and finding out the problem resource, put forwards to some reasonable advice, so that it can improve the whole real estate and sale team salary standard and working ability, complete the real estate sale team management work and prompt the real estate industry benefits.

  Keywords: real estate, sale team, management measures

  中圖分類號:F293.33 文獻標識碼:A 文章編號:

  由于全球金融危機的影響,我國的房地產行業處于觀望狀態,但是這并不影響人們對房地產的購置。因此,房地產的銷售管理問題因而也得到了全社會的普遍關注。房產銷售隊伍的管理問題直接關系到房產企業的利潤和信譽,針對目前房地產銷售隊伍管理中普遍存在的不足之處,房產企業應該采取積極有效的措施,進而能夠促進房地產銷售額的提高,增大企業效益。

  一、加強專業培訓,建立高素質隊伍

  作為管理者必須要具備房地產銷售的專業知識,組建一支素質高、專業性強的銷售隊伍。房地產產品的特殊性要求銷售人員有較深的產品知識與專業知識。產品知識和專業知識是銷售人員自信的基礎,也是銷售技巧的保證。

  (一)、專業知識的培訓

  專業知識就是對房地產銷售方面的知識。如銷售商品房的條件,房地產登記的程序,什么是房地產轉讓,哪些情況需要辦理房地產轉移登記,房地產買賣合同應當具備的條款有哪些,什么樣的房地產不予轉讓,什么叫房地產抵押(按揭的含義),申請抵押登記應提交什么文件,已抵押的房地產能否轉讓,借款人如何償還銀行貨款,計算全部建筑面積有哪些,什么是套內建筑面積,什么是公用建筑面積,建筑容積率,居住建筑密度,住宅間距,套內使用面積,綠地率,開間,進深,地下室,隔斷,過道,二手房,期房,現房等等。樓盤產品知識的掌握是正式進入推銷的第一步,你有再好的心態與自信心,可對樓盤的產品知識一無所知,客戶向你咨詢樓盤特點、戶型、價格、裝修標準等等的時候,一問三不知,客戶就根本不會買你推薦的樓盤。

  (二)、與客戶溝通及心理方面的培訓

  預銷售人員必須具備良好的心理素質與客戶溝通的能力。銷售人員在掌握樓盤的銷售規律,新盤開盤上市的時候,因為地域需求、新盤上市、從眾心理、升值期望、炫耀需求、投資獲益等等消費需求,是新盤上市迅速進入銷售的高速增長時期,這一階段通常持續三個月左右,三個月以后,樓盤銷售進入平穩時期,約半年后銷售進入逐步下降時期。通常,樓盤40%到60%的銷售量是在銷售的高速增長時期完成的,樓盤銷售進入平穩時期的三、五個月,應該完成20%到30%銷售量,即樓盤80%以上的銷售業績應在八個月內完成,一年內完成整個樓盤90%以上的銷售量。當樓盤面對有效需求,開發商有效供給,售樓人員卻不能有效銷售或者說不能高效率銷售,一旦錯過樓盤銷售增長期、平穩期,就非常被動。

  二、房地產銷售隊伍管理存在的問題

  (一)、服務態度急躁

  由于銷售人員沒有意識到房地產銷售的特殊性,因此他們在銷售過程中沒有形成一個良好的銷售理念和銷售態度,使得銷售過程中他們的心理狀態表現的不夠成熟,進而會出現一些服務耐心度不夠甚至與客戶產生矛盾之類的現象。房產銷售過程中,很多企業的銷售人員服務態度不好,缺乏足夠的耐心和親和力,這樣讓很多的看房和買房者極度反感,對銷售額的提升起到了一定的制約作用。很多房產企業在銷售人員的培訓過程中,缺乏相關的心理素質培訓。

  (二)、專業知識的欠缺

  銷售人員專業知識不強可能會直接導致整個房產企業的形象下降,對于房產企業的聲譽也會造成一定程度上的消極影響。

  很多房產公司的銷售人員都是直接源自于一些院校市場營銷專業的學生,對具體的房地產知識沒有一個深入的研究和了解,這樣就造成了銷售人員專業知識不夠全面的現狀。這種情況下,銷售人員在銷售過程中面對客戶很難對房地產產品有一個系統的介紹和展示,沒法讓客戶掌握產品的信息。

  (三)、沒有掌握營銷技巧

  房產企業沒有在銷售培訓中針對營銷技巧進行專業的培訓和考核工作,無法引起銷售人員對營銷技巧的重視。

  營銷技巧是任何銷售隊伍都必須掌握和研究的。然而,很多的房地產銷售人員對于相應的房地產營銷技巧都略顯單薄。在銷售過程中,很多銷售人員沒有針對在營銷方面遇到的失敗案例或者受到的挫折等進行具體的分析,去研究消費者的消費心理以及了解他們在買房時所具體看中的信息,這樣對他們營銷技巧的提升沒有起到任何作用。  (四)、管理制度混亂

  1、有些知名項目的樣板間,堆著認購書和客戶簽署的購房合同,雜亂無章,根本無法準時查閱客戶的履約情況。實際上這種常規的資料管理很容易做到。

  2、在有些房地產公司,不同的銷售小組由于和總監的關系有遠有近,折扣也有大有小,容易造成壓低折扣搶客戶的現象,這嚴重損害了公司的利益。當公司面對員工投訴時,沒有任何相應管理措施,導致銷售工作混亂無序,銷售人員亂給折扣,讓客戶對項目失去信心不敢下訂單。

  三、房地產銷售隊伍管理的措施

  (一)、 加強培訓掌握營銷技巧

  管理者應當注重對預銷售人員的培訓,為了提升房產企業的銷售份額,加強銷售隊伍的專業知識培訓顯得尤為必要。首先,應該加強銷售人員對具體的房地產產品的知識的了解。比如說,銷售人員對商品房的戶型特點、房產合同的具體注意事項、銀行的按揭程序以及一些住房公積金方面的知識。這樣銷售人員在銷售過程中才能針對消費者的具體情況作出一系列的房產介紹,提升銷售環節的效率,使消費者在選購過程中能夠更加全面的了解買房的信息。其次,銷售人員還應該掌握一些樓盤的大致銷售規律。數據顯示,新盤開市后,許多的消費者因為地理位置、升值空間和投資效益等問題,會購買40%到60%的商品房,這段時期也是房地產銷售的高速增長階段,此后房產企業會進入一個較為平穩的銷售階段。房產銷售人員掌握了大致的銷售規律,就能在銷售過程中,針對不同的銷售時期做好相應的銷售安排,避免銷售進程顯得盲目的情況,最大程度的保障商品房的銷售份額。最后,房產企業還應該提高銷售人員的具體的內部裝修知識,這樣就能夠在很大程度上幫助消費者在選房購房中提供一些更加人性化的意見和建議。總而言之,在房產銷售過程中,房產企業應該加強相關的房產專業知識培訓,才能形成一個具有專業知識和專業素養的銷售隊伍。

  (二)、端正服務態度,提高銷售業績

  為了讓消費者在選房和買房過程中能夠擁有一個良好的服務環境,房產企業應該積極樹立良好的房地產銷售服務態度。培養銷售人員的耐心和親和力,是為消費者提供貼心服務的一個重要途徑。銷售人員在銷售過程中應該保持良好的工作形象,微笑待人,這樣就能讓消費者在選房買房過程中感覺親切。銷售服務態度是房產企業高信譽高水平的體現,但是很多房產企業的銷售隊伍對于銷售人員的工作服務態度沒有給予足夠的重視。同時,銷售人員對于一些房產的細節應該進行耐心的講解,不能夠因為一些消費者的繁瑣問題而不耐煩,進而出現反感等問題。此外,對于一些在銷售環節中銷售人員與消費者產生的矛盾,銷售管理部門應該要找出來進行相關的心理指導,對于情節惡劣的人員,企業應該采取一定的懲罰措施。在銷售過程中,銷售人員應該時刻謹記消費者就是上帝的原則,通過成熟的心理狀態和良好的服務態度為銷售工作作出更多的努力和貢獻。

  四、結束語

  本文針對當今房地產預銷售隊伍存在的問題,做出了詳細的論述。只有房地產預銷售人員掌握專業的銷售知識,樹立良好的心態與服務意識,才能真正做好房地產的預銷售工作。才能真正建立一支良好的銷售隊伍。

  參考文獻:

  [1]常樂;中小房地產開發企業發展戰略研究[D];東南大學;2005年

  [2]吳順江;關于浙江人才資源現狀及開發問題若干思考[J];浙江學刊;2001年04期

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