近日，住房和城鄉建設部發布《商品房屋租賃管理辦法》，其中第八條規定：出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。在政府看來，群租住宅作為切實存在的居住方式之一，顯得極為特別。它缺乏足夠的安全設施，缺乏足夠生活空間，存在著消防、衛生、安全等眾多隱患，并往往引發業主、租客、中介、鄰里等種種社會利益群體矛盾的激化。因此以法律條文的形式予以禁止，是勢在必行的。但是早在2006年12月，上海市出臺《關于加強居住房屋租賃管理的若干規定(試行)》時，其中對取締“群租”的政策和對“群租”的整治措施，引起了諸多法律爭議。有律師表示，禁止群租的實質是典型的濫用公權侵犯私權的不法行為，公民與誰合租，以何種方式合租，完全是公民的私人事務，受憲法隱私權的保護。筆者認為，群租問題最基本地體現為供需關系的失調：一方面是對適當住房的需要，另一方面卻是供給的“真空”。解決群租方式所帶來的各種問題和隱患，我們應該采取社會成本較小的措施來消除，而不是去直接禁止。

• 群租定義以及產生的根源

所謂群租，是指建筑物的某一單位的所有權人或者使用權人(最初的承租人)，改變該單位原來的建筑結構和平面布局，把房間分割改建成盡可能多的若干小間后，再次向兩個以上的社會各類人員分別按間出租或按床位出租而形成的租賃關系。群租問題產生的社會根源在于城市保障性住房的極度匱乏與人民群眾巨大的住房需求之間的矛盾、大城市持續增長的住宅價格與普通群體正常收入之間差距過大的事實，以及房東們對于經濟利益的無限追逐和違規操作風險很小的現狀。
首先，城市化的迅猛發展，大量農村、城鎮人口向城市遷移。大量流動人口涌入城市帶來對住房的剛性需求旺盛，導致房屋供需矛盾突出。其中除少部分人購房自住外，大部分群體靠租房來解決居住問題。最近幾年，各地為了改善民生、解決城市低收入家庭住房困難，紛紛推出廉租房、經濟適用房等一系列住房保障優惠政策。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔，是解決低收入家庭住房問題的有效方式。但是廉租房長期以來主要靠財政和社保資金投資建設，而這兩種方式能提供的資金非常有限，這也導致城市廉租房的數量遠遠達不到要求。并且，外來流動人口由于受戶籍門檻的限制，往往很難成為這些政策的受益者。因此，群租成了大部分低收入人員的首選。
其次，住宅銷售價格的不斷上漲誘發住房租賃價格的提高，一般住宅的租金超出了“群租客”的貨幣支付能力。在商品住宅市場，住宅銷售價格與租賃價格具有聯動效應，居高不下的房價促使購房者紛紛轉買為租，導致租金與房價同步上漲。雖然國家為了穩定房價出臺了多項措施，但大城市房價高位運行、老百姓購買力下降的狀況并沒有根本改變。為緩解居住消費帶來的壓力，一部分外來務工人員和城市低收入者選擇以合租的方式分攤租金，這使得群租成為滿足低端居住需求的必然趨勢。
另外，經濟利益驅動房屋供給方違規操作。在二手房租賃市場上，戶型較大的房屋通常因租金昂貴、房型不夠緊湊不如小戶型那樣受到中低收入者歡迎。一部分房東和中介看準小戶型租賃的旺盛需求，借機分解套房，在房屋內部用簡易材料分割成一個個單間，采取“一屋多租”，從而獲取遠遠超出單套整體出租帶來的租金收益。即使已有不少城市為了整治群租，對人均承租面積等租賃指標做了限制性規定，但由于違規操作的隱蔽性，加上租金利潤給房屋供給方的直接刺激，誘發了群租的屢屢發生。

• 禁止群租帶來的影響

以上所分析的群租產生的三個起源，也恰恰是整個問題的癥結之所在，要解決群租，就必須重新考慮如何從根源上徹底解決。如果通過強制性的整治，徹底否定群租，必然會引起很多負面影響：
1.激化社會矛盾。在我國城市化進程中，外來流動人口參與了城市的建設，為當地的經濟發展和市場繁榮做出了積極貢獻，理應擁有安身立命之地。溫家寶總理曾明確指出：“政府的職責最重要的是要搞好廉租房，讓那些買不起房或者進城打工的農民工能夠租得起房，住得上房。”這說明改善低收入者的居住條件已成為政府義不容辭的職責和努力的目標。禁止群租，但沒有準備相應的政策出口，窮人只有被趕出城市，而這同我國當代城市化的進程是相矛盾的，并且窮人沒有了棲身之地，也會引發社會矛盾，這顯然與我國構建社會主義和諧社會的目標相違背。
2.增加大學畢業生的生活成本。調查顯示，大城市的外來人口當中有相當一部分是收入不高的大學畢業生，他們由于經驗不足，收入不高，家庭條件不好，生活壓力大，只能選擇群租等方式。如果簡單地采取肅清的辦法整治群租現象，依照經濟學原理，生活成本的上升實際形成了一種擠出效應，包括部分新畢業大學生在內的青年人就會選擇另一種方式：到生活成本低的城市尋找自己的機遇。大學生涌入城市實際上帶來了很多新鮮血液，沒有這些新元素的注入一個城市的活力就會逐漸的枯竭，當大學生不在選擇這些城市的時候，對于城市的發展百害而無一利。
3.推動住宅出租價格的增長。受各種調控影響，目前樓市前景并不明朗，很多人選擇了觀望，選擇了先租房過渡，導致出租房供不應求，北京，上海等城市租房市場已經非常火爆。群租房的存在緩解了一群人員的住房壓力，如果不允許群租，將進一步減少市場出租房屋面積的供應量，同時也增加市場對低價房源的需求量，這樣可能會助推供需矛盾，導致房租上漲。使得本來經濟上有困難的外來人口生活成本更高。
4.侵犯了房屋所有者的權益。房屋所有者對于自己擁有的住宅享有占有、使用、收益和處分的權利，這其中的收益權當然也包括出租。他完全有權利決定自己的房子出租或者不出租，也有權利決定自己的房子是租給一個人還是租給幾個人，只要承租人雙方認可合同，同時不對他人造成影響即可。如果以法律形式對群租行為明令禁止，這與憲法中規定的公民有私生活不受國家不當干涉的權利是有悖的。

• 對于治理群租現象的政策建議

筆者覺得，政府部門對于群租還是“宜疏不宜堵”，大可不必去直接限制群租，完全可以采取社會成本較小的措施來消除。
1.規范群租市場
應加強治安管理，組織公安部門、房屋管理、工商執法、勞動檢查、衛生、人口和計劃生育等部門的分工與協調，通過各種有效手段對城市群租現象進行綜合治理，將群租現象的負面影響降至最低程度。另外群租矛盾不僅是民事行為也是商業行為，要從商業運行的法律角度加以規范和限制，實施相關的經濟處罰手段也很重要。對于二房東或者群租房經營者串通、勾結控制租價的行為，制定相應的檢舉措施、認定標準、處理辦法，堅決予以打擊。據了解，現在80％以上的出租房屋行為，特別是群租房屋出租人、二房東存在偷稅漏稅現象。應通過加強對部分逃稅人群加大查處力度，依法納稅方面的監管加重處罰，抑制群租帶來的暴利，以規范群租市場。
2.增加群租房替代品的供給
政府應該建設大量的廉價房、公共租賃房，增加低價房源的供應以解決市場巨大的需求量。比如，通過規劃和有關政策激勵引導小戶型商品房建設，提高小戶型在住宅中所占比例，可以解決中低收入者買房問題，提高租賃市場上小戶型住宅的供給，以降低房租水平；還應盡快增多廉租房的供給，擴大廉租房的供給范圍；降低申請廉價房、公共租賃房使用的標準，使得更多的人可以享受政府的福利；提高政府為外來務工人員居住服務水平；規范廉價公寓市場，用補貼等政策促進廉租公寓市場；如果市場不能提供，就應建一批白領公寓、打工者公寓，來解決城市住房的結構化問題。
3．改善郊區外來務工人員居住密集區的交通條件
通過改善郊區外來務工人員居住密集區的交通條件，誘導他們向郊區房價低的地區居住。可以開通有關公交線路，并保持足夠的運營時間，比如考慮到有些職工要加夜班，合理安排增加夜班車。根據務工人員的通勤情況提高交通服務質量；降低交通成本，或實行交通補貼。城市在制定基本工資、最低工資標準過程中，要充分考慮工作人員的居住成本，采用補貼的形式，提高其房租承受能力。

• 結論

通過上面的分析，我們知道群租問題不是僅僅靠強制性的整治就能夠解決的。治理群租房對于城市來說是需要的，但不能治理得讓外來人口沒有房子住。新頒布的《商品房屋租賃管理辦法》中關于禁止群租的相關規定只是遮掩了事物的表象，并沒有解決實際的社會矛盾。現在用簡單直接的辦法消除了這里的群租，在不遠的未來，問題又會以其它形式重新出現。希望相關部門能從保障和改善民生出發，在治理群租的同時充分考慮群租人口的居住需求，真正實現住有所居的目標。
 
參考文獻
 

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