摘　要：新時(shí)期，我們應(yīng)該積極將《物權(quán)法》和《房屋登記法》相結(jié)合，規(guī)范房屋登記行為，減少民事糾紛和刑事糾紛，減少財(cái)產(chǎn)損失。只有這樣，才能真正做到兩者相輔相成，合作發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：物權(quán)法,房屋登記,問(wèn)題分析,對(duì)策

　　中圖分類(lèi)號(hào)：DF521　　文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A　　文章編號(hào)：1000-8772(2013)29-0000-02

　　物權(quán)法指物權(quán)享有、物權(quán)行使和物權(quán)變動(dòng)的基本法律，而房屋登記則是實(shí)現(xiàn)物權(quán)法輔助房屋登記與變動(dòng)的方法，物權(quán)法對(duì)房屋登記的原則規(guī)定構(gòu)成了房屋登記法的規(guī)范基礎(chǔ)，引導(dǎo)著后者功能實(shí)現(xiàn)的方向。而房屋登記發(fā)是通過(guò)細(xì)致的登記操作規(guī)則，實(shí)踐并保障著物權(quán)法實(shí)現(xiàn)物權(quán)享有與變動(dòng)的功能。二者相輔相成、互相影響。本文首先分別介紹了物權(quán)法和房屋登記，并對(duì)兩者間存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，提出了相關(guān)的建議及對(duì)策，進(jìn)一步促進(jìn)兩者之間合作。

　　一、物權(quán)法的基本概述

　　物權(quán)法作為傳統(tǒng)民法典的基本組成部分，是民事主體對(duì)物權(quán)的享有、使用和處分以及民事主體的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅物權(quán)的關(guān)系，具有一定的私法性質(zhì)。在現(xiàn)代社會(huì)中公私法的混合是一種必然趨勢(shì)。私法中滲透著公法，管制的色彩也參與其中，但公法的靈活性與變動(dòng)性使得公法不易被民法典所納入。物權(quán)法是一種民事基本法律，它主要用于規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系、調(diào)整物體的歸屬和利用的民事關(guān)系。物權(quán)同時(shí)具有排他性，及行政機(jī)關(guān)不得參與其中。但在實(shí)際生活中，因?yàn)樾姓C(jī)關(guān)掌握著一定權(quán)利，房屋登記就難免會(huì)受到權(quán)利的挾制。

　　二、房屋登記的簡(jiǎn)單介紹

　　房屋登記行為一直是學(xué)術(shù)界與實(shí)務(wù)界的一種爭(zhēng)議問(wèn)題。民法學(xué)者認(rèn)為，房屋登記行為屬于民事行為，其登記行為并非出于行政管理;而有些學(xué)者認(rèn)為這種行為屬于一種準(zhǔn)行政行為，但并不明確是屬于行政許可行為還是行政確認(rèn)行為，在此觀點(diǎn)上存在著較大分歧。登記法作為調(diào)整國(guó)家公共權(quán)力 登記機(jī)關(guān)和私人利益當(dāng)事人之間的關(guān)系的法則，它規(guī)定著登記申請(qǐng)、審查等程序。房屋登記具有私法性質(zhì)，它的功能是保障民事主體間不動(dòng)產(chǎn)交易。房屋登記的行政案件是在《物權(quán)法》的實(shí)施后，房屋登記行為是否與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定一致。

　　三、房屋登記的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

　　1.城市房屋登記職權(quán)不明確

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)城市也在健康發(fā)展，有關(guān)的城市房屋登記的法律法規(guī)也相對(duì)完善，其登記管理制度也相對(duì)規(guī)范。隨著我國(guó)國(guó)務(wù)院頒布了《城市私有房管理?xiàng)l例》，以及建設(shè)部頒布的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)的頒布，對(duì)我國(guó)城市房屋登記起到了良好的規(guī)范作用。但仍存在行政機(jī)關(guān)干涉較多，多頭登記、制度設(shè)計(jì)不合理等的問(wèn)題。房屋登記部門(mén)聯(lián)系不緊密，遇到相關(guān)問(wèn)題無(wú)法及時(shí)查詢(xún)。

　　2.農(nóng)村房屋登記法律法規(guī)較少

　　農(nóng)村經(jīng)濟(jì)相對(duì)于城市地區(qū)較落后，而其中絕大多數(shù)屬于農(nóng)民自建用房。因此，國(guó)家對(duì)于農(nóng)村地區(qū)房屋登記所制定的法律規(guī)范文件就比城市的少之又少，對(duì)房屋登記行為的管理制度也不夠完善。農(nóng)民法律意識(shí)較弱，對(duì)于房屋建設(shè)中相關(guān)的禁止與限制性規(guī)定知之甚少，這就容易造成農(nóng)民對(duì)房屋的不合理使用。有些地區(qū)發(fā)生農(nóng)民集體對(duì)房屋的使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出讓或者出租的行為等用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用途。這就容易使房地產(chǎn)交易相對(duì)較少，不能形成一定的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)的管理力度相對(duì)較小。

　　3.房屋登記審查體系不夠完善

　　物權(quán)法頒布前，對(duì)于房屋登記的審查，主要是通過(guò)房產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行全面審查。但對(duì)房屋管理部門(mén)提供的相關(guān)的房產(chǎn)登記的事實(shí)證據(jù)、法律依據(jù)、行政程序、職權(quán)依據(jù)等不夠具體，不夠準(zhǔn)確。有的申請(qǐng)人提供虛假證明，房產(chǎn)部門(mén)沒(méi)有盡到合理審查義務(wù)，造成登記錯(cuò)誤，法院不承認(rèn)房屋登記的事實(shí)，給當(dāng)事人帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)損失，侵犯了當(dāng)事人的利益，房屋登記不合法。另外，房屋登記行政機(jī)關(guān)，不注重房屋等材料的審查，對(duì)虛假登記資料不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，未盡到必要的審查義務(wù)和交易事實(shí)，在房屋權(quán)屬上存在爭(zhēng)議，給購(gòu)房人造成了危害。

　　4.房屋登記簿的審查不夠及時(shí)

　　房屋登記簿是一種記錄房屋登記行為的賬簿，能夠有效的反映房屋登記行為中的失誤點(diǎn)。包括房屋的登記時(shí)出現(xiàn)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等行為中出現(xiàn)的不足點(diǎn)，是一個(gè)能很好的記錄冊(cè)。但是現(xiàn)實(shí)生活中，由于相關(guān)登記部門(mén)對(duì)房屋登記簿的忽視，造成了不能及時(shí)對(duì)房屋登記簿的填寫(xiě)工作，從而也拖延了房屋登記簿審查工作，審查不及時(shí)。另外，有的房屋登記簿上的由于登記人員或者提供的虛假材料而造成記載不一致，這就造成了混淆的地方，出現(xiàn)意外后，不能明確相關(guān)的法律責(zé)任，給當(dāng)事人帶來(lái)?yè)p害。

　　5.有關(guān)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定不明確

　　物權(quán)的變動(dòng)時(shí)房屋等行為中較為常見(jiàn)的一種情況。物權(quán)法第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。” 在物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的過(guò)程中就會(huì)出現(xiàn)種種問(wèn)題，包括責(zé)任不明確、登記不規(guī)范。登記只是房屋物權(quán)變動(dòng)對(duì)外公示的一種形式而已，其后果是受法律保護(hù)的。對(duì)于房屋登記案件中的所有權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)等做出的規(guī)定也不夠明確，容易造成法律上的缺失和盲點(diǎn)，帶來(lái)危害。

　　四、解決對(duì)策

　　1.加強(qiáng)對(duì)城市房屋登記的管理

　　面對(duì)城市房屋登記中存在的有關(guān)的多頭登記，登記部門(mén)不夠盡職盡責(zé)等問(wèn)題，國(guó)家應(yīng)該依據(jù)每個(gè)城市的特點(diǎn)，有針對(duì)性的對(duì)城市中房屋登記部門(mén)進(jìn)行一定的改革;并分工明確，避免職責(zé)上的誤區(qū)與忙點(diǎn)，不同的部門(mén)擔(dān)任不同的職責(zé)，真正的為房屋登記做到便利。雖然城市有許多關(guān)于房屋登記的法律法規(guī)，但還是不盡完善。國(guó)家應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)城市房屋登記的管理，制定適合城市發(fā)展的房屋登記管理制度，確保房屋登記有法可依。對(duì)于行政機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)權(quán)力的管制，避免濫用職權(quán)、貪污等行為。

　　2.完善農(nóng)村房屋登記的相關(guān)法律法規(guī)

　　農(nóng)村地區(qū)相對(duì)落后，對(duì)于不同的生活階層，要有不同的解決方式。農(nóng)村地區(qū)教育相對(duì)落后，法律意識(shí)不夠強(qiáng)，對(duì)有關(guān)的房屋登記的法律知之甚少，這就要求國(guó)家加大對(duì)農(nóng)村地區(qū)教育的投入力度，提高農(nóng)村地區(qū)的整體教育水平，進(jìn)而提高人們的法律意識(shí)。同時(shí)，也可以通過(guò)普法的行為在農(nóng)村進(jìn)行宣傳，演講等，以保證農(nóng)民權(quán)利神圣不可侵犯。此外，關(guān)于農(nóng)村地區(qū)房屋登記法規(guī)較少，應(yīng)不斷的完善相關(guān)的法律法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基地、農(nóng)業(yè)用地的正確使用，禁止非法轉(zhuǎn)讓、出讓或出租等行為。

　　3.制定規(guī)范的房屋登記審查準(zhǔn)則

　　規(guī)范的房屋登記審查準(zhǔn)則，能夠有利于房屋登記的依法、準(zhǔn)確的進(jìn)行，利于形成符合法律規(guī)范的登記制度。在物權(quán)法頒布后，對(duì)于房屋登記行為的審查存在不同的意見(jiàn)。有的主張審查裁判方式，有的主張對(duì)被訴行政行為進(jìn)行合法審查時(shí)，通過(guò)制定善意取得制度，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)合法交易的安全性，從而保證房屋登記的公信力。相關(guān)的審查機(jī)關(guān)或部門(mén)應(yīng)認(rèn)真審查房屋登記行為，對(duì)于提供虛假登記資料或違反物權(quán)法相關(guān)規(guī)定的行為予以一定的懲罰。進(jìn)行合理是審查義務(wù)，積極保護(hù)善意第三人的利益。

　　4.及時(shí)審查房屋登記簿

　　物權(quán)法頒布后，對(duì)于房屋登記的內(nèi)容作出了相關(guān)的變動(dòng)與調(diào)整，要求房屋行政登記包括房屋登記簿和房屋登記產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。這就使得房屋登記簿具有一定的權(quán)威性和公信力。它表現(xiàn)出了物權(quán)，擁有相同的法律效果，具有一定的可信度。多以房屋登記部門(mén)要及時(shí)進(jìn)行房屋登記簿的審查工作，檢查其合法性和公信力。及時(shí)對(duì)于違反規(guī)定的不合法行為做出懲罰，包括物質(zhì)賠償與行政賠償，并界定相關(guān)的范圍。加強(qiáng)對(duì)相關(guān)登記人員的培訓(xùn)工作，使得他們了解登記制度，依法登記，避免登記錯(cuò)誤等。

　　5.制定物權(quán)變動(dòng)的相關(guān)準(zhǔn)則

　　面對(duì)房屋登記糾紛的日益增多，頻繁的出現(xiàn)房地產(chǎn)交易與轉(zhuǎn)讓等行為。這就不能避免的出現(xiàn)了房屋登記行為，許多房屋登記案件會(huì)涉及民事與行政責(zé)任，出現(xiàn)兩者交叉的現(xiàn)象。物權(quán)法中提出了將房屋交易性行為與房屋登記行為適當(dāng)分離，確立物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則，這就為物權(quán)變動(dòng)中交易安全起到保護(hù)的作用。相關(guān)行政、私法部門(mén)應(yīng)該依據(jù)實(shí)際需要，對(duì)房屋登記制定一定的規(guī)定，使其形成一定的制約力。貫徹實(shí)施物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，真正做到減少房屋登記糾紛的作用，構(gòu)建和諧法制社會(huì)。

　　五、結(jié)語(yǔ)

　　目前，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠快速，經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)，有關(guān)物權(quán)法的法律法規(guī)剛剛建立不夠完善。而物權(quán)登記制度中包含較多公權(quán)干預(yù)因素，其建立與完善又是必要的。《物權(quán)法》頒布前，存在許多民事糾紛與行政糾紛交織的情況，這就使得登記審查方式不統(tǒng)一，登記工作部門(mén)對(duì)登記申請(qǐng)只是進(jìn)行形式審查，權(quán)責(zé)不一，缺乏一定的制約力，在一定程度上造成了財(cái)產(chǎn)損失。　　參考文獻(xiàn)：

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