摘要：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新政策在短期內(nèi)出臺(tái)如此之多，表明房地產(chǎn)業(yè)正面臨著嚴(yán)峻的形勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控早已經(jīng)刻不容緩。這一系列政策的實(shí)施不僅有其經(jīng)濟(jì)目標(biāo)——穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，防止資金和信貸過(guò)度集中于房地產(chǎn)業(yè)等;更有其社會(huì)目標(biāo)——為廣大中低收入者提供適用房，緩解社會(huì)矛盾，構(gòu)建和諧社會(huì)。

　　關(guān)鍵詞：和諧社會(huì),房地產(chǎn)調(diào)控,地產(chǎn)政策

　　國(guó)務(wù)院七部委于2005年4月頒發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，標(biāo)志著中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接調(diào)控全面展開(kāi);2006年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還存在的一些如少許城市房?jī)r(jià)過(guò)高、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出、市場(chǎng)管理比較混亂、投資增長(zhǎng)過(guò)快等問(wèn)題，又從調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)稅收、信貸和土地政策的調(diào)節(jié)，完善統(tǒng)計(jì)和信息披露制度等六個(gè)方面提出了房地產(chǎn)調(diào)控的原則意見(jiàn);緊接著九部委頒布了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，開(kāi)始了房地產(chǎn)的新一輪宏觀調(diào)控。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策的必要性

　　全世界幾乎所有的政府都把房地產(chǎn)作為政治問(wèn)題來(lái)處理。因?yàn)楂@得適當(dāng)?shù)淖》渴枪竦幕緳?quán)利，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”是政府對(duì)公眾的最起碼的承諾。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)歷看，完全依靠市場(chǎng)的力量無(wú)法實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，政府有必要干預(yù)市場(chǎng)，保障公民的基本人權(quán)。一些國(guó)家把享有住房的權(quán)利寫(xiě)入了憲法，并規(guī)定政府各部門(mén)有責(zé)任制定住房計(jì)劃，以保證底層人民的住房權(quán)利。

　　我國(guó)1998年以前的住房制度屬于高度福利化的住房制度，1998年出臺(tái)的住房制度改革的目標(biāo)是要把高度福利化的住房制度改革為以市場(chǎng)化為導(dǎo)向的住房分配制度。由于國(guó)家財(cái)政的壓力，政府希望通過(guò)市場(chǎng)化的方式解決城市住房問(wèn)題。在此過(guò)程中，政府為了解決中低收入人口的住房問(wèn)題，也實(shí)施了相應(yīng)的住房保障制度，如采取了實(shí)物配租、租賃住房補(bǔ)貼、經(jīng)濟(jì)適用房等政策。但我們更多地將這些政策作為暫時(shí)的過(guò)渡性措施來(lái)對(duì)待，沒(méi)有對(duì)公共住房保障制度給予應(yīng)有的重視。

　　2003年，我國(guó)用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的總投資為600億元，只占當(dāng)年房地產(chǎn)總投資的6，2004年的經(jīng)濟(jì)適用房的投資占房地產(chǎn)總投資的比例不到5，2005年1-10月，全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房投資下降了11.1，供應(yīng)量與上年同比下降1.6。一些地方甚至僅把建設(shè)廉租房作為短期形象工程。因此，經(jīng)濟(jì)適用房政策在我國(guó)當(dāng)前的住房制度中并不占有重要地位，無(wú)法從根本上解決數(shù)目眾多的低收入群體的住房問(wèn)題。

　　在強(qiáng)調(diào)“構(gòu)建和諧社會(huì)”的今天，完善公共住房保障制度已經(jīng)成為迫切的任務(wù)，政策上對(duì)中低收入群體的傾斜是必然選擇。因此，我們不能僅僅用經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光去分析房地產(chǎn)市場(chǎng)，而時(shí)時(shí)刻刻要牢記“構(gòu)建和諧社會(huì)”的宗旨。

　　房地產(chǎn)政策的主體關(guān)系分析

　　黨的十六屆四中全會(huì)決議中第一次提出構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的命題，明確指出：形成全體人民各盡其能、各得其所，而又和諧相處的社會(huì)。學(xué)術(shù)界對(duì)“和諧社會(huì)”有比較一致的解釋?zhuān)荷鐣?huì)的各個(gè)群體能夠?qū)崿F(xiàn)良性的互動(dòng)，整個(gè)社會(huì)能夠表現(xiàn)出一種公正的狀態(tài)，社會(huì)能夠安全地運(yùn)行和健康地發(fā)展。

　　現(xiàn)代和諧社會(huì)能夠協(xié)調(diào)好社會(huì)整體利益和個(gè)體利益的關(guān)系，因而能充分激發(fā)社會(huì)的活力，使創(chuàng)造財(cái)富的源泉得以充分涌流，使社會(huì)呈現(xiàn)一種公正的狀態(tài)，使社會(huì)各個(gè)群體和社會(huì)成員“各盡所能，各得其所”。

　　在當(dāng)代中國(guó)，房地產(chǎn)既是一種產(chǎn)業(yè)，又是各類(lèi)利益集團(tuán)角逐的載體，既是政府官員打造政績(jī)的政治工具，又是重新分配社會(huì)財(cái)富的非正常方式。沒(méi)有哪一個(gè)行業(yè)比房地產(chǎn)業(yè)更能反映當(dāng)前中國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)狀況。

　　從建立和諧社會(huì)角度出發(fā)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府是政策的制定者、監(jiān)督和執(zhí)行者，開(kāi)發(fā)商、投資者是政策的受動(dòng)者，中低收入者應(yīng)是依賴(lài)政策維護(hù)公平和正義的弱勢(shì)群體，各個(gè)主體之間應(yīng)保持一種互惠互利的關(guān)系：政府、開(kāi)發(fā)商、投資者等強(qiáng)勢(shì)群體的利益增進(jìn)不能以損傷中低收入者弱勢(shì)群體的利益為必要前提條件，而應(yīng)是政府、開(kāi)發(fā)商、投資者等市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)群體的利益增進(jìn)同時(shí)，中低收入者弱勢(shì)群體的住房條件隨之得到改善。

　　而實(shí)際出現(xiàn)的現(xiàn)象是：政府也是“經(jīng)濟(jì)人”，盡力從房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得足夠的財(cái)政收入;開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)市場(chǎng);投資者和投機(jī)者跟隨開(kāi)發(fā)商一起追逐利潤(rùn)最大化。于是，政府、開(kāi)發(fā)商、投資者和投機(jī)者等強(qiáng)勢(shì)群體都是房?jī)r(jià)上漲的受益者。