作者：汪鵬鵬

　　摘要：隨著近年來房地產(chǎn)利潤的持續(xù)下滑，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)開始注重控制成本。其中從設(shè)計角度控制成本已經(jīng)成為各大地產(chǎn)必爭之地。電氣設(shè)計管理作為整個機電設(shè)計管理中占比較大的一部分，對成本控制發(fā)揮著越來越重要的作用。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);電氣設(shè)計管理;成本控制

　　近十年來，從首家千億房企誕生至今，中國房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生翻天覆地的變化。截止到2019年12月底，國內(nèi)全口徑千億房企已經(jīng)達到27家。隨著房地產(chǎn)宏觀政策持續(xù)收緊，房地產(chǎn)利潤持續(xù)下滑將是持續(xù)性的市場現(xiàn)象。市場形勢、拿地成本、開發(fā)周期、融資成本、設(shè)計成本控制都是造成利潤空間變化的因素。從事建筑電氣設(shè)計7年，地產(chǎn)電氣設(shè)計管理4年，我就從三個不同階段分析下電氣設(shè)計管理三個階段對房地產(chǎn)成本控制的重要性。

　　1 項目方案設(shè)計階段

　　項目拿地后方案設(shè)計階段，公司需根據(jù)方案總圖及總體指標進行配套征詢，電氣專業(yè)征詢部門應(yīng)包括當?shù)仉娏Σ块T及審圖公司。主要征詢的資料：市政接口位置、開閉所、變電所的尺寸及設(shè)置位置、變壓器容量上限、變電所的供電半徑等。這些因素在方案階段對成本控制都有著不同的作用。

　　1.1 市政電力接口位置：當項目周邊有多個市政電力接口時，考慮到紅線外高壓進線工程造價對整個項目的機電造價影響較大(工程造價超過100萬/公里)，在滿足項目供電需求的情況下應(yīng)首選距離本項目最近的一路或者兩路高壓進線位置(一類高層中的一級負荷應(yīng)由兩個電源供電，當一個電源發(fā)生故障時，另一個電源不應(yīng)同時受到損壞)。故此階段設(shè)計管理部應(yīng)聯(lián)合開發(fā)部、工程部做好與市政配套部門的溝通與復(fù)核工作。爭取在當?shù)卦试S的情況下取得紅線外最優(yōu)供電路徑。

　　1.2 開閉所、變配電房的位置：項目初期應(yīng)結(jié)合總圖業(yè)態(tài)、用電負荷分布、高壓進線方向、變壓器供電半徑等因素，合理布置開閉所和變配電房位置。在滿足供電半徑要求及建筑業(yè)態(tài)的前提下，變配電房優(yōu)先設(shè)置于用電負荷中心。經(jīng)當?shù)赜嘘P(guān)部門允許的情況下變配電房應(yīng)首先考慮設(shè)置在地下室，此時變配電房的位置排序如下：地下空間中的停車不可利用空間>遠離住宅地下室的邊角位置>行車道兩側(cè)的正常停車位置。當必須設(shè)置在地面時，開閉所與變配電房優(yōu)先合用房間、變配電房首選多臺變壓器布置方式減少變配電房的數(shù)量。此時開閉所、變配電房的位置應(yīng)優(yōu)先與配套用房、公建，或與商鋪等場所貼鄰。

　　1.3 柴油發(fā)電機房設(shè)置：當部分項目沒有一級負荷且二級負荷容量較少時(在負荷較小或地區(qū)供電條件困難時，二級負荷可由一回路6kV及以上專用的電纜供電)，在滿足當?shù)叵啦块T要求的情況下，優(yōu)先采用設(shè)置發(fā)電機房作為備用電源。這樣可以減少一路10KV市政高壓進線。此時柴油發(fā)電機容量應(yīng)按二級負荷容量與消防負荷容量中較大值選擇，而非二者的容量疊加值(著火情況下非消防電源處于切斷狀態(tài))。

　　1.4 單體強弱電管井、地庫配電間的布置：在項目設(shè)計方案推進階段，電氣設(shè)計管理人員應(yīng)拉通方案設(shè)計與施工圖機電設(shè)計，根據(jù)當?shù)氐恼髟兘Y(jié)果合理的布置強弱電管井、配電間。原則如下：當樓棟為3層及以內(nèi)，優(yōu)先考慮管線在公共墻內(nèi)暗敷設(shè)，不設(shè)置強弱電管井;當樓棟為4層～7層(多層建筑)時，優(yōu)先考慮首層或地下室設(shè)置集中電表間，以減少二層及標準層強電井道面積 ;當樓棟為高層時，當?shù)卦试S的情況下優(yōu)先考慮強弱電井道合用方式。以此方式可以提升業(yè)主的得房率。

　　2 施工圖設(shè)計階段

　　施工圖設(shè)計階段，為了讓與我們施工圖設(shè)計院能夠順利的完成設(shè)計，保證建設(shè)周期，同時又做好成本控制，規(guī)模的地產(chǎn)公司就要有滿足國家規(guī)范的且適合自己公司的設(shè)計標準，并定期的對設(shè)計院進行設(shè)計標準培訓。設(shè)計圖紙完成后，設(shè)計管理人員需要做好相應(yīng)的審核工作。

　　2.1 地產(chǎn)公司要有自己的設(shè)計標準：設(shè)計標準中應(yīng)包含電氣設(shè)計說明、系統(tǒng)、平面圖等各個子項。明確各子項的設(shè)計原則、設(shè)計要求以及相關(guān)標準圖示。例如：住戶強、弱電線路主體施工時采用阻燃硬質(zhì)塑料管在樓板內(nèi)暗敷;二次裝修時在天花內(nèi)敷設(shè)的強電線路，采用薄壁金屬管;弱電線槽根據(jù)樓層高度確定線槽尺寸、規(guī)格;原則上多層洋房、別墅、合院等屋頂防雷采用暗敷設(shè)，高層采用明敷設(shè);戶內(nèi)配電箱、弱電箱嚴禁設(shè)置于衛(wèi)生間四面墻體。類似于此類明確的標準可以保證設(shè)計進度，從而避免因設(shè)計周期過長而引起時間成本的浪費。

　　2.2 對設(shè)計院進行定期的設(shè)計培訓：施工圖設(shè)計院介入項目初期，對公司的成本把控方向、設(shè)計標準內(nèi)容、公司的審核要點等不熟悉。這個時候就需要房地產(chǎn)設(shè)計管理人員定期的對施工圖設(shè)計院進行培訓及交流，培訓內(nèi)容應(yīng)包括設(shè)計標準以及標準的修訂內(nèi)容、公司電氣設(shè)計底線、電氣設(shè)計成本控制要點。通過培訓可以提高設(shè)計質(zhì)量、減少設(shè)計變更、控制設(shè)計節(jié)點。從而控制設(shè)計成本并保證項目開發(fā)報建、工程等工作的順利推進。

　　2.3 對設(shè)計圖紙要有成本審核：在滿足規(guī)范的前提下，對設(shè)計院所提供的電氣設(shè)計圖紙系統(tǒng)圖、平面圖進行成本審核。例如：地下室同一防火分區(qū)的同類型動力設(shè)備如潛污泵、防火卷簾等功率較小且有多個時，優(yōu)先按設(shè)備分類采用鏈式供電方式合并配電回路，由鄰近消防風機房的雙電源末端切換箱單回路供電;電線、電纜選型滿足建筑電氣常用數(shù)據(jù)中正常阻燃耐火級別即可，不應(yīng)刻意提高阻燃等級;經(jīng)由車庫引入的不經(jīng)過室外的電纜對應(yīng)的總配電箱、總配電柜處無須裝設(shè)電涌保護器;毛坯別墅總配電箱預(yù)留總開關(guān)、潛水泵、花園用電等回路的分開關(guān)(根據(jù)交樓設(shè)備配置定)，其他分開關(guān)不做設(shè)計僅預(yù)留空位，如空調(diào)、空氣源熱泵等用電回路。成本審核既可以避免設(shè)計未按標準執(zhí)行，又可以減少無效成本。

　　2.4 電力專項設(shè)計：首先地庫層高滿足的情況下，電力低壓電纜優(yōu)先采用地庫內(nèi)橋架敷設(shè)。這樣既可避免室外道路電力井道過多影響美觀及園林整體效果，又可以減少室外覆土高度，減少施工周期從而達到控制成本作用。其次地方供電設(shè)計大多為標準化設(shè)計，當房地產(chǎn)單位提供資料至供電設(shè)計單位時，應(yīng)盡量合并三級供電的數(shù)量，避免單個三級負荷單回路供電。例如：景觀照明、雨水回收設(shè)備、門衛(wèi)等盡量在門衛(wèi)內(nèi)設(shè)置總配電箱，以減少配電房出線電纜及預(yù)埋套管。最后電力設(shè)計應(yīng)結(jié)合項目示范區(qū)景觀布置提前做好預(yù)埋，避免景觀硬質(zhì)鋪裝二次開挖產(chǎn)生成本浪費。

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