一.工程建設項目各階段的造價控制

　　1. 設計階段的造價控制工作

　　在項目成本控制的各個階段中，設計階段的成本控制是最主要的部分，其對工程造價的影響可達75%以上。設計成果及設計工作的質(zhì)量直接影響投入的人力、財力的多少，影響總的建設費用，這就要求在項目初始階段，一定要有合理科學的設計方案，以實現(xiàn)技術與經(jīng)濟相結(jié)合。這一階段的控制工作，大致可以從以下幾方面進行：

　　1.1 組織設計方案競選和設計招標，優(yōu)選設計單位

　　設計單位的選擇一定不能暗箱操作，要通過公平的競爭的方式招標挑選，積極推行工程設計方案比選，優(yōu)選并考慮經(jīng)濟方案的設計招標方法，這樣既可優(yōu)選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新。通過采用設計招標，促使設計單位改進管理，采用先進技術，減少實物消耗，降低工程造價，縮短工期，提高投資效益。因此，在設計招標文件中應對降低工程造價有明確要求，有相應降低工程造價的具體措施。

　　1.2 通過限額設計有效控制造價

　　在設計階段推行限額設計方式，將設計經(jīng)濟責任具體到每一細節(jié)。設計人員應熟悉掌握建筑工程特點和建筑材料市場價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易被突破。

　　1.3 提高設計工作質(zhì)量、優(yōu)化施工圖設計。設計不精、深度不夠?qū)こ淘靸r控制極其不利，極容易造成施工階段工程造價控制工作難度大大增加。良好的設計成果是控制設計變更最為有效的手段。

　　1.4 委托設計監(jiān)理管理模式

　　建設單位可以在設計階段引進設計監(jiān)理，特別是規(guī)模較大項目，能夠通過優(yōu)化設計，挖掘節(jié)省投資的潛力。對于較小規(guī)模的項目，也可通過監(jiān)理單位在設計階段介入，查看圖紙，查找可優(yōu)化的部位。協(xié)助建設單位配合設計單位進行設計優(yōu)化，提出合理化建議，這樣可在很大程度上節(jié)省投資。

　　2 招標投標階段的成本控制

　　2.1 工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標方式選擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質(zhì)量、進度的控制都有至關重要的作用。

　　2.2 嚴格審查施工單位資質(zhì)，必要時進行實地考察并充分考慮施工企業(yè)造價管理能力;

　　2.3 做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價。

　　2.4合理低價者中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價。

　　2.5規(guī)范合同的簽定工作應按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。工程擔保和工程保險，是減少工程風險損失和賠償糾紛的有效措施。

　　3 施工階段的成本控制

　　施工階段工程項目由圖紙轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵨锏倪^程，是項目建設資金投入最大的階段，加強施工控制，就是加強履約行為的管理，規(guī)范工程建設施工過程和行為是確保房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)有效控制工程建設成本及實現(xiàn)預期收益的關鍵工作。

　　3.1 規(guī)范合同管理，控制工程索賠

　　在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取"低價中標，索賠贏利"的方式承攬工程。作為業(yè)主方或工程造價咨詢單位的造價管理人員要做到事前把關，主動監(jiān)控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控;另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使成本得到有效控制。

　　3.2 重視項目專業(yè)管理模式

　　通過專業(yè)的咨詢或顧問公司實現(xiàn)工程建設項目的專業(yè)管理，從工程管理機制上建立健全投資管理控制系統(tǒng)，從而有效和專業(yè)控制工程造價的管理工作。

　　3.3 通過技術措施開展項目投資的有效控制

　　對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。

　　3.4 通過經(jīng)濟措施有效控制工程管理

　　嚴格控制現(xiàn)場經(jīng)費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售代理費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。例如：占道費、綠化賠償費和其他補償費等，對大宗材料或大型設備按合同要求可直接進行甲供，以達到降低造價之目的。

　　3.5 從質(zhì)量成本管理上要效益

　　對房地產(chǎn)企業(yè)而言，產(chǎn)品質(zhì)量并非越高越好，超過合理水平時，屬于質(zhì)量過剩。無論是質(zhì)量不足或過剩，都會造成質(zhì)量成本的增加，需要通過質(zhì)量成本管理加以調(diào)整。

　　質(zhì)量成本管理的目標是使四類質(zhì)量成本的綜合達到最低值。一般來說，質(zhì)量預防費用起初較低，隨著質(zhì)量要求的提高逐漸會增加，當質(zhì)量達到一定水平再要求提高時，該項費用就會急劇上升。質(zhì)量檢驗費用較為穩(wěn)定，不過隨著質(zhì)量的提高也會有一定程度的增長。而質(zhì)量損失則不然，開始時因質(zhì)量較差，損失很大，隨著產(chǎn)品質(zhì)量不斷改進，該項損失逐步減少。三者交叉的作用，必然找到一個質(zhì)量成本最低的理想點。

　　正確處理質(zhì)量成本中幾個方面的相互關系即質(zhì)量損失(內(nèi)、外部故障損失)、預防費用和檢驗費用間的相互關系，采用科學合理、先進實用的技術措施，在確保施工質(zhì)量達到設計要求水平的前提下，盡可能降低工程成本。

　　3.6 合理確定建設期，從工期成本控制上要效益

　　建設期的長短，直接影響項目管理費及建設期利息的大小，也進一步影響工程造價的高低和投資效益。工期成本管理的目標是正確處理工期與成本的關系，一般來說，工期越短，工期措施成本越小;但當工期短至一定限度時，工期措施成本則會急劇上升。綜合工期成本的各種因素，就會找到一個工期成本為最低的理想點，這一點也就是工期短并且成本低的最優(yōu)點。

　　4 竣工結(jié)算審核階段該階段是成本控制工作的最后階段。

　　根據(jù)合同計價條款、招投標資料、竣工資料、國家或地方的有關法規(guī)等，認真審核工程款。以政策為依據(jù)，對送審的竣工結(jié)算進行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。

　　二.明確工作程序

　　1 建立項目投資控制工作組，在全過程投資控制及造價管理工作中，要安排合適人員成立投資管理項目組，并明確內(nèi)部分工。

　　2 確定控制目標及重點詳細分析總投資、招標情況及后期開工的項目，做出工程全過程投資控制的重點，比如：盡量控制設計變更及簽證;精裝修工程的造價，尤其是開工部分材料選擇;安裝暫定單價部分設備材料的價格審核等。

　　3 確定控制措施

　　目前大部分項目采用工程量清單計價，合同嚴格規(guī)定除暫定材料單價外，中標單價在結(jié)算時不得調(diào)整，因此暫定單價材料、暫定金額、指定金額部分的方案設計優(yōu)化審核、設計變更審核及現(xiàn)場簽證審核是建安工程投資控制的重點所在。具體措施包括：

　　(1)設備材料審核程序：做好材料性價比比選工作。

　　(2)對設計變更造價的控制：在施工實施過程中對可能的重大設計變更，應要求施工單位將此變更可能引起的成本增減報投資監(jiān)理審核，同時向業(yè)主及設計單位預先報告因任何設計修改而可能引起的成本增減，并定期(設計變更發(fā)生時或付款時)將因工程變更所導致的造價增減向業(yè)主通報，對工程造價進行事前控制，而并非對既定方案進行事后的評估。

　　(3)現(xiàn)場簽證的管理：工程施工有關的資料要及時進行收集，了解施工工程情況，及時辦理工程簽證，對簽證的描述要求客觀、準確。簽證發(fā)生后應根據(jù)合同規(guī)定及時處理，要加強預見性，盡量減少簽證發(fā)生。施工現(xiàn)場簽證發(fā)生后，報相關單位核實工程量，簽證相關費用同時也要附上必要的相關證明材料，相關單位簽證工程量確認后報投資監(jiān)理單位審核、業(yè)主進行簽證價格復核，以便全過程總價控制。為避免出現(xiàn)偏差，每月及時將投資實際支出值與總控制目標值進行比較，發(fā)現(xiàn)問題及時分析偏差原因，及時采取糾偏措施。

　　4 合同管理

　　在項目實施過程中，合同文本的條款非常重要，在簽訂合同之前，由投資監(jiān)理對合同價款、計價方式、結(jié)算依據(jù)和索賠方式等計價條款進行審核，審核通過后方可簽訂。

　　(1)、針對合同，在進行動態(tài)管理的同時，又要信守合同，嚴格履約，創(chuàng)造條件盡可能實行閉口合同，以最合理的合同價獲得最好的技術方案和最強的工程保障能力;

　　(2)、提供工程合同結(jié)構和承發(fā)包模式的專業(yè)建議;

　　(3)、參與商務談判、協(xié)助業(yè)主簽訂各類工程合同和供貨合同;

　　(4)、做好工程資料的收集匯總，為正確處理可能發(fā)生的工程索賠提供依據(jù)，合理處理索賠事宜。

　　三、 總結(jié)

　　項目總投資能夠得以控制的關鍵，還要倚靠建設單位和主管領導重視和支持本項目的投控工作。建設方、施工方、設計、監(jiān)理和投資監(jiān)理等項目各方積極的配合，在保證使用功能和不降低質(zhì)量標準的前提下，共同為降低造價出謀劃策，只有各方通力合作，項目投資控制才會成功。總之，投資控制工作并不是獨立存在的，而是貫穿于工程建設項目的全過程;造價控制工作與工程質(zhì)量、工期、安全等控制工作是矛盾統(tǒng)一體，既對立又相互依存，只有對這幾方面的控制工作進行整體策劃，對各方面全盤考慮，才能做到全面有效地控制工程建設項目造價，從而達到房地產(chǎn)項目投資收益的最大化。