目前，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家已普遍進(jìn)入了物業(yè)管理的前期介入，國(guó)內(nèi)也已經(jīng)有一些富有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始嘗試讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始提前介入，但也有不少開發(fā)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理的前期介入認(rèn)識(shí)不足，重視不夠，物業(yè)管理大多是在業(yè)主入住前半年左右進(jìn)入的，所做的主要工作是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，而沒(méi)有從實(shí)質(zhì)上參與到物業(yè)項(xiàng)目前期開發(fā)建設(shè)中來(lái)，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來(lái)很多問(wèn)題。

　　從總體上看，前期介入一直是困擾當(dāng)前物業(yè)管理的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。當(dāng)前我國(guó)城市商品房住宅小區(qū)中業(yè)主與開發(fā)商指定的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主委員會(huì)之間發(fā)生的各項(xiàng)矛盾，幾乎占群發(fā)性矛盾之首，住宅物業(yè)管理出現(xiàn)的大部分糾紛,多半是前期物業(yè)管理管理階段造成或建設(shè)單位遺留的。因此,要做好物業(yè)管理工作,規(guī)范物業(yè)管理行為,應(yīng)首先從源頭抓起,從前期物業(yè)管理管理抓起。

　　一、前期物業(yè)管理的含義

　　前期物業(yè)管理管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。建設(shè)部2003年頒布的《前期物業(yè)管理管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定:前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

　　前期物業(yè)管理按照時(shí)間劃分可以分為兩個(gè)階段:第一階段是從項(xiàng)目初始至工程竣工驗(yàn)收合格為止，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言可以稱為“早期物業(yè)管理介入”，這個(gè)階段的物業(yè)管理活動(dòng)通常由開發(fā)公司自己負(fù)責(zé);第二階段是從工程驗(yàn)收合格開始到業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效為止，這個(gè)階段的物業(yè)管理服務(wù)由開發(fā)商按法定程序和要求聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施。但在實(shí)踐中，由于某一管理項(xiàng)目的分期建設(shè)時(shí)常使兩個(gè)階段沒(méi)有明確的界線。

　　二、前期物業(yè)管理的主要特征

　　1、前期物業(yè)管理管理可以由建設(shè)單位指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定,建設(shè)單位可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理管理。事實(shí)上,目前新建住宅小區(qū)大多數(shù)是由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理,而不是通過(guò)公開招投標(biāo)來(lái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　2、前期物業(yè)管理管理是小區(qū)未建成投產(chǎn)前的管理。一個(gè)住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團(tuán)組成,當(dāng)?shù)谝慌鷺I(yè)主入住后就需要物業(yè)管理,否則小區(qū)就成為一個(gè)無(wú)序的聚居地,秩序混亂不堪。

　　3、前期物業(yè)管理面對(duì)的是全體業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質(zhì)疑,既要及時(shí)解答處理屬于物業(yè)管理的問(wèn)題,又要收集反饋屬于建設(shè)單位和施工單位答復(fù)處理的問(wèn)題。工作量和工作的難度盡管比較大,但物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須全力以赴做好工作,確保有比較高的業(yè)主滿意率,以便為下步實(shí)施物業(yè)管理打好基礎(chǔ)。

　　4、前期物業(yè)管理收集大量的資料。物業(yè)管理的基礎(chǔ)在物業(yè)的基礎(chǔ)資料是否齊全,前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時(shí)期,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要更好地開展物業(yè)管理,必須注意收集、整理、保管好各種資料,以便跟蹤檢查。

　　三、前期物業(yè)管理的意義

　　在物業(yè)開發(fā)階段適時(shí)地選擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)企業(yè),能在很大程度上避免缺陷和漏洞,使物業(yè)更符合使用和管理的要求,因此,這是建設(shè)單位不容忽視的重要環(huán)節(jié)。前期物業(yè)管理對(duì)于做好以后的物業(yè)管理工作具有相當(dāng)重要的作用:

　　1、前期物業(yè)管理是對(duì)所管物業(yè)的全面了解。物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好,使業(yè)主滿意,就必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面的了解。必須在物業(yè)的形成過(guò)程中就介入管理,才能對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見,并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。唯有如此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。

　　2、前期物業(yè)管理能促使工程質(zhì)量難點(diǎn)提前解決。從業(yè)主或使用人的角度,憑專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)和以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問(wèn)題和缺陷,對(duì)物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)進(jìn)行審視,對(duì)不適之處提出修改方案,優(yōu)化、完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié),從而把那些后期管理中力不從心的或返工無(wú)望的先天缺陷爭(zhēng)取在物業(yè)竣工之前,逐項(xiàng)加以妥善解決,減少后遺癥,避免日后物業(yè)管理工作中的矛盾和困難。

　　3.前期物業(yè)管理是為后期管理做好準(zhǔn)備。物業(yè)管理也是一項(xiàng)綜合管理工程,通過(guò)物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體,并理順關(guān)系,建立通暢的服務(wù)渠道,以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。

　　四、我國(guó)前期物業(yè)管理管理中存在的主要問(wèn)題

　　1、前期《物業(yè)管理服務(wù)合同》》侵犯業(yè)主合法權(quán)益。建設(shè)單位始終處于絕對(duì)的主導(dǎo)地位，無(wú)論是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還是對(duì)業(yè)主都具有支配權(quán)。依照我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》建設(shè)單位擁有對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘權(quán)、《臨時(shí)管理規(guī)約》的制定權(quán)以及將前期《物業(yè)管理服務(wù)合同》強(qiáng)制性賣給業(yè)主的權(quán)利。在前期物業(yè)管理選聘中，決定權(quán)完全在建設(shè)單位手中，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了中標(biāo)，而一味強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格，造成中標(biāo)企業(yè)利潤(rùn)空間較小。而中標(biāo)企業(yè)為了謀取更大的利潤(rùn)，就可能會(huì)將一些不合理的條件轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。

　　2、物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于建設(shè)單位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往無(wú)法接正常規(guī)定，進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收工作，在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。

　　3、共用設(shè)施設(shè)備不明確。有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中，忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)，造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整，會(huì)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理帶來(lái)諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。

　　4、前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范。目前，由于不少地方對(duì)推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有成為主要的方式。有些招標(biāo)方在實(shí)際已內(nèi)定中標(biāo)對(duì)象的情況下進(jìn)行虛假招標(biāo)，使招標(biāo)成為一種過(guò)場(chǎng)和形式;有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮“質(zhì)價(jià)相符”的原則，片面強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格，造成投標(biāo)企業(yè)的競(jìng)相壓價(jià);有些參與投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，相互殺價(jià)，靠不切實(shí)際的承諾贏得中標(biāo);物業(yè)管理招投標(biāo)代理市場(chǎng)發(fā)育還不成熟;政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。

　　五、解決前期物業(yè)管理管理中存在問(wèn)題的對(duì)策

　　1、提高對(duì)前期物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。小區(qū)的真正主人是業(yè)主，不是建設(shè)單位，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)是為業(yè)主服務(wù)，應(yīng)該把業(yè)主的利益放在第一位，只有這樣才能夠在小區(qū)“站穩(wěn)腳”，以求公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。“態(tài)度決定一切”，因此應(yīng)該端正前期物業(yè)管理的短期思想，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到前期物業(yè)管理就等于聘用人才的試用期，干得好可以繼續(xù)留下來(lái)，續(xù)簽《物業(yè)管理服務(wù)合同》。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在人員使用上務(wù)必要慎重，應(yīng)綜合考慮人員各方面的能力和素質(zhì)。前期管理人員可以說(shuō)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代表，特別是主要管理人員，代表著企業(yè)各方面的利益，因此企業(yè)要從責(zé)任心、能力和思想覺悟等多個(gè)角度統(tǒng)籌考慮人員安排。

　　2、建立《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》備案制。應(yīng)明確以法律的形式規(guī)定前期物業(yè)公司與建設(shè)單位簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》要進(jìn)入房地產(chǎn)行政主管部門備案。由房地產(chǎn)行政主管部門審查備案合同:審查合同中是否有法律禁止的條款、是否有顯失公平的條款，當(dāng)有法律禁止的條款時(shí)應(yīng)認(rèn)定條款無(wú)效;當(dāng)存在顯失公平的條款并有業(yè)主提出侵害其權(quán)益時(shí)，應(yīng)當(dāng)撤消該條款，責(zé)令業(yè)主與物業(yè)公司重新協(xié)商討論，制定出新的公平合理?xiàng)l款。同時(shí)房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)管理合同的指導(dǎo)和監(jiān)管力度。

　　3、加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位主導(dǎo)地位的監(jiān)督。為了保障物業(yè)的順利開始，建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中必然占有明顯的優(yōu)勢(shì)，這是由前期物業(yè)管理特點(diǎn)所決定的。在這一前提下，為了平衡各方當(dāng)事人的法律地位，就需要對(duì)建設(shè)單位的優(yōu)勢(shì)地位進(jìn)行一定的限制，以防侵犯業(yè)主合法權(quán)益。我認(rèn)為可以從以下兩個(gè)方面予以考慮：一是對(duì)于建設(shè)單位制定的《臨時(shí)物業(yè)規(guī)約》由行政部門進(jìn)行審查或要求其履行備案手續(xù)，或由行政部門制定《臨時(shí)物業(yè)規(guī)約》或指導(dǎo)樣本由建設(shè)單位選用;二是行政部門直接參與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘，或監(jiān)督選聘。

　　4、規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘制度。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否具有獨(dú)立性的身份，能否按市場(chǎng)規(guī)律選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不僅對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，以及開展的是否順利具有重要影響，而且完全獨(dú)立的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于建設(shè)單位也能形成一種制約。

　　我認(rèn)為，保障前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獨(dú)立，規(guī)范選聘制度可從以下方面進(jìn)行：

　　(1)強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)開發(fā)建和必須與物業(yè)管理相分離，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得與開發(fā)建設(shè)單位有任何實(shí)質(zhì)上的聯(lián)系，特別是對(duì)于特定的物業(yè)區(qū)域，其建設(shè)單位不得和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有任何聯(lián)系;

　　(2)進(jìn)一步嚴(yán)格物業(yè)選聘的招投標(biāo)制度，對(duì)于物業(yè)規(guī)模小的或只要有投標(biāo)者的，就應(yīng)采用招投標(biāo)方式，只有在無(wú)人投標(biāo)的情況下，在行政部門的監(jiān)督下才能采用協(xié)議的方式，并且必須進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　5、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)承接驗(yàn)收工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)對(duì)物業(yè)的承接驗(yàn)收，將正式從開發(fā)建設(shè)單位處接管物業(yè)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行實(shí)體管理，它在一定程度上決定了整個(gè)物業(yè)將來(lái)的管理質(zhì)量。要解決前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收難的問(wèn)題，關(guān)鍵要確立前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收制度，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)，廣大業(yè)主共同參與，三管齊下，才能切實(shí)解決。

　　(1)要確立前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收制度。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》精神，由物業(yè)行政主管部門制定前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收配套文件，明確前期物業(yè)交接驗(yàn)收流程，及需要注意的事項(xiàng)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)及物業(yè)管理培訓(xùn)中心可以組織人員編制物業(yè)項(xiàng)目及配套設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收基本標(biāo)準(zhǔn)，搞好物業(yè)從業(yè)人員前期物業(yè)交接驗(yàn)收培訓(xùn)，以提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體素質(zhì)和管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，各區(qū)縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)參與物業(yè)的交接驗(yàn)收。對(duì)前期物業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量不合格、配套不完善的開發(fā)建設(shè)單位，責(zé)令其限期整改，對(duì)其情節(jié)嚴(yán)重的，可按《條例》第條予以罰款處罰，依法行政，使《條例》的精神落到實(shí)處。

　　(2)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)交接驗(yàn)收中的職責(zé)和義務(wù)。在物業(yè)管理法規(guī)中賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)交接驗(yàn)收的主體資格，明確其職責(zé)及義務(wù)及不履行此項(xiàng)職責(zé)的責(zé)任，從而對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收行為進(jìn)行約束。

　　(3)廣大業(yè)主共同參與。通過(guò)宣傳《條例》，樹立業(yè)主的責(zé)任意識(shí)，提高其參與物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)的積極性。同時(shí)，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將前期物業(yè)交接驗(yàn)收以動(dòng)態(tài)的形式及時(shí)告知業(yè)主，也可以讓有一定能力的業(yè)主參與此項(xiàng)工作，讓業(yè)主對(duì)自己的物業(yè)享有廣泛的知情權(quán)，對(duì)開發(fā)建設(shè)單位的違約行為進(jìn)行直接監(jiān)督，共同做好前期物業(yè)的交接驗(yàn)收工作。

　　結(jié)束語(yǔ)

　　認(rèn)真做好前期物業(yè)管理管理工作,對(duì)于減少糾紛,建立前期物業(yè)管理的長(zhǎng)效化管理機(jī)制,提高服務(wù)質(zhì)量,維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定,構(gòu)建和諧社區(qū),其意義、地位與作用是顯而易見的，加強(qiáng)前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的非常重要的前提。

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