多年來我國(guó)住宅市場(chǎng)連續(xù)保持了供需兩旺的景象，為迎合開發(fā)商宣傳的需要，社會(huì)上自發(fā)產(chǎn)生了對(duì)住宅品質(zhì)各種不同名目的評(píng)價(jià)與認(rèn)定。然而在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、房地產(chǎn)市場(chǎng)漸入理性發(fā)展的今天，其可信度大打折扣。幾乎所有負(fù)責(zé)任的開發(fā)商都迫切需要一種具有公信力的評(píng)價(jià)機(jī)制，對(duì)其開發(fā)的住宅項(xiàng)目做出客觀公正的評(píng)價(jià)。住宅性能評(píng)定就是由政府部門建立起的一個(gè)針對(duì)住宅性能的科學(xué)、公正、公平的具有公信力的第三方評(píng)價(jià)機(jī)制，借用專家的學(xué)識(shí)與經(jīng)驗(yàn)，使消費(fèi)者對(duì)住宅的性能狀況心中有數(shù)。

　　一、什么是3A產(chǎn)品 現(xiàn)行住宅性能認(rèn)定以2005年建設(shè)部發(fā)布的住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、使用等方面，將住宅性能劃分成5個(gè)方面，即適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能、安全性能、耐久性能。通過5個(gè)方面的綜合評(píng)定，體現(xiàn)住宅的整體性能，以保障消費(fèi)者的居住質(zhì)量。住宅性能按照評(píng)定得分劃分為A、B兩個(gè)級(jí)別，其中A級(jí)住宅是執(zhí)行了國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)且性能好的住宅;B級(jí)住宅是執(zhí)行了國(guó)家現(xiàn)行強(qiáng)制性但性能達(dá)不到A級(jí)的住宅;A級(jí)住宅又按得分由低到高細(xì)分為1A、2A、3A三等。3A級(jí)產(chǎn)品是住宅性能評(píng)定中最高級(jí)別的產(chǎn)品。

　　二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)3A產(chǎn)品現(xiàn)狀 住宅性能評(píng)定反映了住宅的綜合性能，體現(xiàn)了節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材等產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策，全國(guó)許多負(fù)責(zé)任的開發(fā)企業(yè)勇于承擔(dān)建設(shè)節(jié)能省地環(huán)保型住宅的歷史使命，紛紛參加住宅性能A級(jí)認(rèn)定，截止2008年8月底，全國(guó)已有410個(gè)小區(qū)、一萬余幢住宅樓通過了性能認(rèn)定預(yù)審;147個(gè)小區(qū)，4310棟住宅樓通過住宅性能認(rèn) 定終審，其中14個(gè)小區(qū)通過了3A級(jí)住宅終審。

　　三、3A產(chǎn)品的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)、申報(bào)及評(píng)定 住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)采用指標(biāo)量化法對(duì)住宅的進(jìn)行性能評(píng)定，共設(shè)五大性能268項(xiàng)指標(biāo)：適用性能和環(huán)境性能滿分為250分;經(jīng)濟(jì)性能和安全性能滿分為200分;耐久性能滿分100分，總計(jì)1000分。其中達(dá)到3A級(jí)住宅指標(biāo)得分要求如下：含有☆的18個(gè)子項(xiàng)全部得分，且適用性能和環(huán)境性能得分等于或高于150分，經(jīng)濟(jì)性能和安全性能得分等于或高于120分，耐久性能得分等于或高于60分，總分850分以上，且滿足所有6項(xiàng)含有★的子項(xiàng)。

　　住宅性能認(rèn)定的申報(bào)條件： (1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)資質(zhì)審查合格，有資質(zhì)審批部門頒發(fā)的資質(zhì)等級(jí)證書;(2)住宅的開發(fā)建設(shè)符合國(guó)家的法律法規(guī)和技術(shù)、經(jīng)濟(jì)政策，以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)程序的規(guī)定。

　　申報(bào)及認(rèn)定流程：(1)項(xiàng)目立項(xiàng)后，填寫申請(qǐng)表，進(jìn)行申報(bào);(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案完成后，向評(píng)定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)審查;(3)設(shè)計(jì)審查通過后，頒發(fā)通過設(shè)計(jì)審查的證書和文件，評(píng)定機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面跟蹤;(4)主體竣工后，組織專家組進(jìn)行中期檢查; (5)竣工驗(yàn)收后，組織專家組進(jìn)行終期檢查; (6)終審?fù)ㄟ^后，頒發(fā)證書，發(fā)布公告。

　　住宅性能的評(píng)定方法：住宅性能終審一般由2組專家同時(shí)進(jìn)行，其中一組負(fù)責(zé)評(píng)審適用性能和環(huán)境性能，另一組負(fù)責(zé)評(píng)審經(jīng)濟(jì)性能、安全性能和耐久性能，每組專家3-4人。專家組通過聽取匯報(bào)、查閱設(shè)計(jì)文件和檢測(cè)報(bào)告、現(xiàn)場(chǎng)檢查等程序，對(duì)照住宅性能評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)分別打分。

　　四、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段針對(duì)3A產(chǎn)品的工作重點(diǎn) 在規(guī)劃階段和施工圖設(shè)計(jì)階段根據(jù)住宅性能評(píng)定的五大性能標(biāo)準(zhǔn)提出規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)條件，使3A標(biāo)準(zhǔn)融入規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段。既可避免產(chǎn)生先天性的缺欠，又能使一些3A指標(biāo)得以細(xì)化和明確，從而保證項(xiàng)目實(shí)施3A標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)質(zhì)量。下面分別從適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能、安全性能、耐久性能五個(gè)方面說明在規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)階段的工作重點(diǎn)。

　　(一)住宅適用性能 住宅適用性包含了住宅建筑功能空間的構(gòu)成、尺度、數(shù)量、日照、通風(fēng)及視線、聲環(huán)境等性能和居住設(shè)備、設(shè)施要求，包括單元平面、住宅套型、建筑裝修、隔聲性能、設(shè)施設(shè)備和無障礙設(shè)施6個(gè)評(píng)定項(xiàng)目。單元平面各功能空間尺寸、電梯樓梯設(shè)置、日照通風(fēng)、采光和視線均要滿足標(biāo)準(zhǔn)要求;住宅套型設(shè)計(jì)要做到房間齊備，交通順暢，布局合理，動(dòng)靜區(qū)分，使用功能不同的房間緊湊協(xié)調(diào)，房間直接采光，并保證日照，通風(fēng)的要求;無障礙設(shè)計(jì)中要滿足到戶內(nèi)、住區(qū)道路、入口、公共衛(wèi)生間的無障礙要求;以上是規(guī)劃設(shè)計(jì)階段應(yīng)考慮的重點(diǎn)，應(yīng)對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)要求逐條落實(shí)。否則會(huì)產(chǎn)生先天的缺欠。

　　(二)住宅環(huán)境性能 環(huán)境性能評(píng)定包括用地與規(guī)劃、建筑造型、綠地與活動(dòng)場(chǎng)地、室外噪聲與空氣污染、水體與排水系統(tǒng)、公共服務(wù)設(shè)施和智能化系統(tǒng)7個(gè)評(píng)定項(xiàng)目。因地制宜、合理利用原有地形地貌;住棟布置滿足日照通風(fēng)要求、建筑密度控制適當(dāng);道路架構(gòu)清晰、出入口設(shè)置;綠地設(shè)置;公共配套服務(wù)設(shè)施配置等在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段應(yīng)重點(diǎn)考慮。3A住宅要求的機(jī)動(dòng)車停車率≥1是硬性指標(biāo)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段應(yīng)根據(jù)總戶數(shù)設(shè)計(jì)足夠的停車位。

　　建筑造型、公共服務(wù)設(shè)施、垃圾存放與處理設(shè)施及智能化系統(tǒng)在施工圖設(shè)計(jì)階段應(yīng)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行重點(diǎn)深化。

　　(三)住宅經(jīng)濟(jì)性能 經(jīng)濟(jì)性能評(píng)定包括節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材4個(gè)評(píng)定項(xiàng)目。住宅建筑以南北朝向?yàn)橹?體型系數(shù)、窗墻比、地下空間的利用均要在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段整體設(shè)計(jì)。施工圖設(shè)計(jì)階段對(duì)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)如墻體的構(gòu)造、屋面的構(gòu)造、外窗外門的傳熱系數(shù)要求、采暖照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)及設(shè)備選型、中水雨水利用要進(jìn)行重點(diǎn)深化。

　　(四)住宅安全性能 安全性能評(píng)定包括結(jié)構(gòu)安全、建筑防火、燃?xì)饧半姎庠O(shè)備安全、日常防范措施和室內(nèi)污染控制5個(gè)評(píng)定項(xiàng)目。耐火等級(jí)、消防道路、疏散口數(shù)量、疏散樓梯設(shè)置在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段應(yīng)明確，并要滿足指標(biāo)要求。地基基礎(chǔ)、荷載等級(jí)、抗震設(shè)防、消防設(shè)施的設(shè)置、欄桿的設(shè)置應(yīng)在施工圖設(shè)計(jì)中按照標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行深化。

　　(五)住宅耐久性能 耐久性能評(píng)定包括結(jié)構(gòu)工程、裝修工程、防水防潮工程、管線設(shè)備和門窗6個(gè)評(píng)定項(xiàng)目。在耐久性能方面沒有在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段需要明確的指標(biāo)。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)、防水設(shè)計(jì)、管線設(shè)計(jì)、設(shè)備門窗設(shè)計(jì)選型的使用年限和耐久性指標(biāo)要求在施工圖設(shè)計(jì)階段應(yīng)在施工圖中明確。

　　五、項(xiàng)目室外環(huán)境景觀結(jié)合3A產(chǎn)品應(yīng)做的設(shè)計(jì)工作 項(xiàng)目室外環(huán)境景觀按3A標(biāo)準(zhǔn)要求涉及到住宅使用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能三個(gè)方面，五個(gè)評(píng)定項(xiàng)目，28個(gè)檢查指標(biāo)。針對(duì)這些項(xiàng)目指標(biāo)，在景觀硬景、軟景設(shè)計(jì)前對(duì)設(shè)計(jì)單位提出要求，使其在設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)，確保設(shè)計(jì)圖紙滿足3A指標(biāo)要求。為落實(shí)指標(biāo)要求，對(duì)單元公共入口、小區(qū)道路、室外景觀等要求進(jìn)行無障礙設(shè)計(jì);要求住區(qū)內(nèi)道路交通順暢、路面鋪裝選材合理、綠地率≥35%并提出要充分利用散地、停車位、墻面等進(jìn)行綠化;在綠化植物方面：花卉、木本植物種類數(shù)量、喬木量均有指標(biāo)要求;在室外活動(dòng)場(chǎng)地方面：分別設(shè)置老人、兒童活動(dòng)場(chǎng)地、設(shè)置健身場(chǎng)地、設(shè)置兒童戲水池等。以上方面是園林景觀設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮的內(nèi)容。

　　六、中期檢查的主要內(nèi)容 中期檢查的內(nèi)容主要有施工質(zhì)量、設(shè)計(jì)的執(zhí)行情況和施工現(xiàn)場(chǎng)文明施工情況。其中在適用性和環(huán)境性能方面檢查的內(nèi)容有：廚房衛(wèi)生間排煙和通風(fēng)、衛(wèi)生潔具的選用和安裝情況;管線隱蔽布置和施工、材料選用情況;電梯的安裝和使用情況;采暖工程施工情況;垃圾的處理方式;水處理設(shè)備的選用和安裝情況;智能化的配置情況;裝修配套情況和景觀的設(shè)計(jì)情況。

　　針對(duì)以上檢查的內(nèi)容要求將設(shè)計(jì)審查意見執(zhí)行情況、施工組織與現(xiàn)場(chǎng)文明施工情況、施工質(zhì)量保證體系及其執(zhí)行情況寫成匯報(bào)材料，并要求轉(zhuǎn)換成PPT演講稿，向?qū)＜覅R報(bào)。另外還需準(zhǔn)備施工圖、建筑材料和部品的質(zhì)量合格證或?qū)嶒?yàn)報(bào)告及其他有關(guān)的施工技術(shù)資料。

　　實(shí)施3A項(xiàng)目是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及項(xiàng)目從方案到業(yè)主入住以至物業(yè)管理的方方面面。我們應(yīng)通過3A項(xiàng)目的實(shí)施，努力提高業(yè)務(wù)水平管理水平，提高住宅的品質(zhì)與性能，并積極探索如何實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的道路，滿足人們對(duì)住宅的功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要求日益提高的需要，自覺實(shí)踐黨和國(guó)家建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的方針政策，順應(yīng)社會(huì)潮流，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的社會(huì)價(jià)值觀，更好的為企業(yè)謀發(fā)展、為業(yè)主謀利益。