摘要：隨著人民生活水平的不斷改善和城市建設的大力發展，大型及特大型開發項目也在不斷涌現，我國房地產行業也已經進入了一個高速發展的階段。與此同時，對房地產項目的建造質量的要求變得更加不容忽視。由于房地產業本身具有的投資大、投資行為不可逆轉性等特點，房地產項目一旦質量不合乎要求，不但對各種人力物力資源是一大浪費，更主要是直接影響人民的生命和財產安全。因此，為保證房地產項目產品的質量能應對社會環境的不斷變化，對房地產項目進行全過程質量控制成為一大基礎。那么我們采取怎樣的項目管理控制措施，才能建立一個具有可靠質量保證的房地產項目呢?筆者將在下文中從以下一些方面進行詳細探究。

　　關鍵字：房地產項目,全過程,工程質量,控制措施

　　1房地產項目全過程質量控制的運用及現狀

　　在通常意義上,全過程質量控制是指對產品或服務從其概念提出、策劃一直到完結整個過程的質量進行控制。此質量控制概念的提出,強調了對產品質量控制的全程性,彌補了現階段一些企業對前期和后期質量控制的認識不夠徹底的現狀。

　　1.1 全過程質量控制在房地產項目中的運用

　　進行全過程質量控制對房地產項目的完美實施意義重大。而現今房地產全面質量的概念有了新的變化,它不僅包含了傳統的穩定性和可靠性, 還包括了房屋建筑滿足客戶需求的程度。通俗點來講就是，現在的全過程質量控制已經不再單純地考慮房屋質量, 而是包括了其他各種有形或無形的質量[1-2]。現在要想實現房地產項目的完美竣工, 以前傳統的側重點如僅著重考慮施工階段質量控制，已經很難滿足市場的要求，如今項目前期的構思以及規劃設計階段的重要性同樣不可忽視。現在全過程質量控制的思路要求我們，必須將房地產項目的實施作為一個整體的過程進行綜合考慮。

　　1.2 房地產全過程質量控制現狀分析

　　全面質量管理理論是于1961年被美國學者費根堡姆提出的，歐美等國對房地產項目的質量控制一般包含三個方面：一是建筑工程承包商進行的自我質量檢測;二是建筑工程客戶業主進行的質量驗收檢查;三是相關部門機構及政府的監督檢查，以確保項目符合政府規定的選址規范及其他安全健康等方面的有關規定。我國自1978 年開始積極推行全面質量管理，但是通過實際調查研究發現，我國建筑施工質量控制工作仍處于初級階段，且我國房地產建筑企業過程質量控制水平參差不齊[3]。國內大多數施工企業在過程中很少用到質量控制，只是在施工完畢后對既定結果進行分析，在質量控制基礎工作上還存在許多欠缺。

　　2房地產開發各階段的質量控制措施

　　我們一般把一個房地產項目的整個過程劃分為四個階段: 項目開發者收集市場信息, 并將其形成項目構思;再以設計任務書的形式將項目構思傳達給設計方，并將要求轉換為具體的、有可操作性的實施方案;然后施工方按照實施方案進行施工,實現從方案到項目實體的轉化; 最后項目運營方對該項目實體進行操作、運轉、維護等活動以滿足用戶的需求[4]。然而, 對房地產項目進行質量控制是為了給用戶提供高質量的產品享受和服務,根據以上房地產項目開發過程的四個階段, 我們也可以將房地產項目的質量控制分為以下四個階段。

　　2.1 項目前期策劃階段質量控制

　　房地產業的日益成熟,使得很多開發商開始越來越重視前期策劃的研究工作，對于很多大型房地產開發項目,都會事先請專業研究咨詢機構對其進行可行性研究。統計表明, 可行性研究工作的質量, 與投資的風險程度有直接的關系, 它關系到項目建設能否順利進行, 關系到房地產項目的質量是否可靠,關系到項目的最終效益目標能否達成等諸多問題。在項目開發前期階段, 質量控制的主要目標就是在項目質量目標、進度目標和成本目標三個方面尋找出一個有效的平衡點[5]。要想達到三個目標之間的平衡，就需要深入分析開發商對房地產項目的整體需求，全力做好市場調查工作。進行市場調研的目的是為了發現市場潛在的機會、探測投資空間、預測市場需求和判斷估測投資成本等。開發方案的設計，需要由專業人員進行一系列包括開發規劃、開發步驟、項目投資融資方案、開發進度安排以及環境保護評價等在內的活動。

　　2.2 項目規劃及設計階段質量控制

　　規劃設計階段的質量控制在整個房地產項目工程中起關鍵性作用。立項等有關內容完成后，整個項目中的很多參數都取決于設計，例如采用的工藝和裝備是否先進合理, 產品的品種質量和成本是否有市場競爭力，建筑結構是否合理、功能是否齊全，還包括建設速度快慢、投資多少、質量優劣、效益高低等各方面因素。規劃設計中一旦發生錯誤哪怕只是一點都會在計劃、施工、運行中被擴展放大，引發更大的失誤甚至是事故。因此，我們對設計過程中的質量控制進行了嚴格的要求.

　　(1)正確地編寫設計任務書。設計任務書應以項目前期的策劃定位、批準的規劃設計方案、編寫人的經驗和以往設計的歷史記錄為依據進行編寫。對設計進行質量跟蹤并對設計文件進行定期審核能夠有效地控制設計質量，同時在設計進行過程中和完成時，項目設計主管人員還應對設計文件進行細致的審核。

　　(2)建立質量監督責任制。開發商主管人員應該在項目經理的領導下，組織設計策劃并負責各專業之間的銜接，完成對設計過程的控制管理和監督檢查，確保設計產品滿足合同規定的質量要求。同時他們還應該負責組織或監督檢查各設計階段的評審驗證，控制設計變更并對設計關鍵點進行檢查，遇到對設計質量有重大影響的文件還應當親自組織或檢查。

　　(3)建設方各專業工程師要進行明確過程監控。建設方各專業工程師要對各階段設計細度和深度有清楚的了解，實現其設計特點的體現，并采取措施對專業的設計過程實施有效的控制[6]。

　　2.3 項目施工階段的質量控制措施。

　　施工環節是建筑工程質量形成的關鍵環節, 是工程各參與方的質量控制工作的重點。由于房地產項目具有建設地點固定、施工人員流動、產品體積龐大、建設周期長、動用資金多、產品具有單件性等特點,施工過程中的質量控制需要根據具體的工程環境、工程性質等因素制定質量控制方案。 并在實施控制方案的過程中, 應時時注意施工環境的變化，并不斷修正合適的質量控制方案, 確保項目質量目標的實現。

　　(1)明確質量目標。項目投資人和項目團隊中應該增強質量成本意識，因此對質量投入的收益和費用進行分析是非常重要的，除了金錢上的成本概念，還要樹立起開發項目全周期的成本觀念。

　　(2)制定項目建設實施的質量控制計劃。制定出實現質量目標的措施和方法,編制切實可行的質量計劃，明確項目團隊的相關質量責任。

　　(3)開發項目建設的施工過程質量控制。運用合同確定的質量標準、施工圖及設計總說明與實際工作成品和半成品進行比較，或運用經批準的施工方案、施工作業順序與實際工作過程順序進行比較，或運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤。最后得出施工單位現場項目部的下一步活動結果，是繼續按現階段施工順序作業，還是進行相關整改。當施工現場出現質量異常情況而且又未采取有效措施時，又或者是出現未經檢驗而擅自封閉、使用不合格原材料或構配件、未經同意擅自修改設計圖紙等情況時，應立即下達停工指令。并于糾正后再下達復工指令，而且在這之前要對工程材料、受力鋼筋、混凝土試塊等進行現場取樣并送檢。

　　2.4 工程驗收質量管理

　　(1)分項工程驗收。對于重要的分項工程,應根據該工程施工的實際情況并對照工程合同的質量等級要求,按照有關質量評定標準進行驗收。在驗收時,必須嚴格按規范要求檢查點數,從而計算出檢驗項目和實測項目的等級包括優良中差的百分比,然后確定出該分項工程的質量等級,并以此為根據確定工程能否被驗收[7]。

　　(2)分部工程的驗收。這是以分項工程驗收為基礎的,根據已經確定的分項工程質量驗收結果,可得出該分部工程的質量等級從而確定能否驗收。同樣的,工程進行轉交時，例如土建部分(包含在分部工程中)完工后轉交給安裝工程施工前,應對項目進行中間驗收,只有得到中間驗收的合格簽證后施工單位才能繼續施工。

　　(3)竣工驗收。竣工驗收是以上兩個驗收程序為基礎的，進行了對分項、分部工程質量等級的統計計算后,再結合使用功能的質量保證資料及單位工程觀感的質量評判,便可核查結構是否安全可靠,觀感質量是否合格, 從而最終確定此項目能否達到工程合同所要求的質量等級,最后再決定能否對其進行驗收。

　　3、結語

　　房地產項目的全過程質量控制是一個動態的發展過程, 在房地產項目開發建設中實施全過程質量控制,關鍵是要注重抓住各個環節的質量控制要點。在當今乃至未來社會中, 要想擁有絕對競爭力，只有抓好各環節的質量控制,才有可能提高開發商的工作效率，才能真正實現全過程的質量控制從而確保工作質量, 降低成本投入。本文在探討房地產項目全過程質量控制的基礎上，重點分析了進行全過程質量控制的措施方法與策略。

　　參考文獻：

　　[1] 吳堅.《房地產開發項目管理模式的選擇分析》[J]. 建筑管理現代化 2004,2.

　　[2] 蔣慶輝.《試論房地產企業的全面質量管理》[J]. 科技創業月刊 2005,11.

　　[3] 朱廣安.《論現代化房地產項目管理的系統分析》[J]. 廣東科技 2007,03

　　[4] 尹訓和, 《對加強工程全過程質量管理的認識和探討》[ J]. 2010

　　[5] 孫鑫, 楊海紅. 《改進房地產項目質量管理體系的思考和對策》[J]. 2008

　　[6] 武利庭. 《房地產開發項目質量管理研究》[ D ]. 天津大學管理學院 2009

　　[7] 楊燕.《建筑工程質量控制的分析和設計》[J]. 科技風 2010(06).