一、房地產(chǎn)項目立項時利用代建方式進行稅收籌劃。

　　在房地產(chǎn)項目立項時利用代建方式進行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。

　　這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建費用的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負;同時，可以適當降低代建房地產(chǎn)的勞務費用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。

　　例：某房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售收入為4000萬元，除營業(yè)稅及附加之外的總扣除項目金額為3000萬元。若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應繳納營業(yè)稅及附加=4000×5.5%=220(萬元);增值額占扣除項目的比率為24.22%，應繳納土地增值稅234([4000-3000-220)×30%萬元，實現(xiàn)利潤546(4000-3000-220-234)萬元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務收入1200萬元，應繳納營業(yè)稅60(1200×5%)萬元，實現(xiàn)利潤1140(1200-60)萬元。可見，建房方式的轉變將為企業(yè)增加收益594(1140-546)萬元。

　　二、房地產(chǎn)項目建設中的稅收籌劃。

　　主要是通過增加扣除項目和利用相關借款利息進行的稅收籌劃。

　　1、通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

　　例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標準住宅，房屋售價為2000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為400÷1600=25%。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅400×30%=120萬元，營業(yè)稅2000×5%=100萬元，城市維護建設稅和教育費附加100×10%=10萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為2000-1600-120-100-10=170萬元。如果該房地產(chǎn)公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，裝修費用為500萬元，房屋售價增加至2500萬元。

　　則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為400×2100=19%，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅2500×5%=125萬元;城市維護建設稅和教育費附加125×10%=12.5(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500-2100-125-12.5=262.5(萬元)。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負擔262.5-170=92.5(萬元)。

　　2、相關借款利息的稅收籌劃根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第(三)項規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用(主要指銷售費用和管理費用)，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內計算扣除。

　　根據(jù)上述規(guī)定：

　　房地產(chǎn)項目開發(fā)完工之后的利息費用支出，如果購買房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時應考慮的稅收籌劃。

　　若房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)通過設立獨立銷售公司負責房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。

　　例：某房地產(chǎn)公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為25%，應納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為16.67%，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③如果房地產(chǎn)公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為16.67%，免納土地增值稅。

　　當銷售公司以1500萬元售出時，營業(yè)稅及附加合計：1500×5.5%=82.5(萬元)，可扣除的項目金額為1200+82.5=1282.5(萬元)，其增值率為16.96%，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金1400×5.5%=77(萬元)，獲利潤1500-(1200+77)=223(萬元)，比籌劃前增加223-180=43(萬元)。

　　四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。

　　營業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種，而交易環(huán)節(jié)的前奏是簽訂合同。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。若房地產(chǎn)企業(yè)出售的是經(jīng)過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款將無法按照建筑業(yè)3%的稅率計征營業(yè)稅，計征土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。

　　總之，利用稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)達到節(jié)稅目的的方式有很多種，但應當是在符合國家的稅收政策，不以違反稅法規(guī)定為前提。