摘要：由東海道新干線對京都所在近畿地區經濟全方位的影響得到啟示，“滬杭高鐵”的建設對以上海為中心，長江三角洲區域及沿線城市的社會經濟、生活方式將產生一個重大變革，鑒于“滬寧杭都市圈”與“京阪神都市圈”的區域相似性，依據城市群都市圈概念理論分析由“滬杭高鐵” 促進的擴散效應對嘉興市商業房地產的牽動影響，提出嘉興市房地產在未來幾年內發展前景和空間布局的關鍵因素。

　　關鍵詞：新干線,滬杭高鐵,城市群都市圈,擴散效應,房地產

　　京都(きょうと,Kyoto)，位于日本列島中心的關西近畿地區，為盆地地形，面積約為610平方公里，人口為150萬人。近畿圈是日本僅次于東京圈的第二大經濟圈。關西地區處于前三位的城市是大阪、京都和神戶。1964年，一條來往關東及近畿地區的極重要的東海道新干線的開通，使得京都與大阪、神戶共同成為“京阪神都市圈”，大阪、神戶和京都之間的區域位置與上海、寧波和杭州之間的區域位置極其相似[1]。滬杭高鐵建成后，將與京滬、滬漢蓉、杭長快速客運通道及沿海鐵路緊密銜接，并與杭甬、滬寧、寧杭等鐵路組成長三角地區各主要城市間“1-2小時交通都市圈”。滬杭高鐵無疑是嘉興房產極有力的“催化劑”，將給嘉興這個城市帶來前所未有的發展機遇。滬杭高鐵將推動長三角地區經濟社會又好又快發展，促進東部地區率先實現全面建設小康社會的戰略目標，具有十分重要的意義。

　　一、 高鐵促進的城市都市圈擴散效應

　　1 擴散效應的概念

　　岡納·繆爾達爾(Gurmar Myrdal ,1974年榮獲諾貝爾經濟學獎)，在1957年提出擴散效應[2]的概念，擴散效應是指所有位于經濟擴張中心的周圍地區，都會隨著與擴張中心地區的基礎設施的改善等情況，從中心地區獲得資本、人才等，并被刺激促進本地區的發展，逐步趕上中心地區,促成各種生產要素在一定發展階段上從增長極向周圍不發達地區的擴散，從而產生一種縮小地區間經濟發展差距的運動趨勢 。

　　2 高鐵促進的擴散效應

　　高鐵對城市會帶來的擴散效應，第一人口、第二商業房地產產業、第三教育產業，這是日本新干線最突出的一點。京都處在內陸地區,缺乏港口資源,在阪神工業園區的邊緣地帶。新干線建設后，京都及沿線城市取得了與東京等中心城市的便捷聯系，構成了密切的從屬關系，區域空間結構中提高了等級。新干線的建設使得沿線城市與中心城市的關系不再是水平而是垂直。按照區域位置與經濟實力之間的相似特征,上海可與大阪相比,寧波可與神戶相比,杭州可與京都相比。隨著新干線的開通,日趨緊密的城市聯系之中,京都憑借文化特色獲得城市品牌的認同,贏得激烈的城市競爭。

　　滬杭高鐵的建設，使得中國CBD——上海對江、浙等省市的擴散效應急劇凸現，尤其對沿線商業地產的影響將是最大的。因為，它大大縮短了長三角核心城市上海和杭州的距離。特別是杭州成為國際化大都市地位將進一步確立，嘉興作為上海和杭州的后花園功能將更加顯著。

　　二、 高鐵對地產價值的影響

　　1 新干線及城市地鐵對京都地產價值的影響

　　聞名遐邇的古都京都(きょうと,Kyoto)，公元794年平安京城始建于此，歷經大政奉遠直至1868年遷都到東京為止的1000多年間，京都一直是日本的首都。 自建城以來，京都就作為日本的經濟、文化中心，京都又是“中國化”極深的城市。直到1964年，東海道新干線的開通，使得京都與大阪、神戶共同成為“京阪神都市圈”。 日本統計局公布的資料顯示：京都東海道新干線開通之后1965年-1974年間，京都的地價在10年內上漲了近10倍，新干線加速的京都城市化的進程，同時促進了商業地產的快速發展。

　　2 城市都市圈對嘉興地產價值的影響

　　1957年，法國經濟學家戈特曼(Jean Gottmann)提出“Megalopolis”同城化理論[3]，主張由特大城市作為一定行政區域的核心，輻射并帶動周邊各個城市，進而形成在一定范圍內具有重大影響力的大都市經濟圈,一般以一個特大城市為中心，并由其帶動其他一批城市集聚而成;大城市帶則呈帶狀分布，一般至少包括兩個以上的特大城市，是多個城市群的結合體，主要是擴散效應作用的結果。

　　上海作為長江三角洲的金融中心，也是中國的最大的金融中心。首先，嘉興因地域相鄰，滬杭高鐵共設9個站，嘉興南站是唯一的一個二級站。其次，滬杭高鐵的開通，在經濟社會發展上存在了能夠融為一體的客觀條件，這大大促進了同城化的發展。再次，由于與上海、杭州、寧波城市間的相互融合以及城市間融合發展的成果可由各地居民共同分享，使居民原有的行政屬地觀念逐步淡化。參照大都市圈同城化的相關理論，目前一線城市上海，杭州房價均價都在20000/㎡，但二三線城市房價是不高的。過去因為交通不發達，一二線城市房價有著明顯的剪刀差;滬杭高鐵對于二三線城市房價的影響遠遠高于對一線城市的影響，一線城市的房價再漲但是漲幅不大，反而二三線城市的房價受到高鐵的影響大幅增長，其間的房價落差縮小，總體而言，受滬杭高鐵建設的影響，“杭嘉滬”地區的房價呈上漲趨勢，可以推斷出上海房價對周邊城市房價的擴散效應將是巨大的[4][5]。

　　2010年10月，滬杭“高鐵”開通。據《東方早報》報道，在浙江的中途停靠點：海寧、桐鄉、嘉興、嘉善，房價因這一消息全線上漲。在與杭州、上海都市圈的“高鐵”概念渲染下，一直不溫不火的嘉興樓市終于在沉寂多年后，突然成為市場關注的明星，如“高鐵”站點所在的嘉興南湖新區，成為目前漲價最迅猛的地區，2010年上半年該區單價還是4000元～5000元/㎡，如今很多樓盤已經突破8000元/㎡，部分樓盤已開到上萬元/㎡，漲幅高達50%。由此可見：滬杭高鐵的擴散效應對杭州、嘉興的房地產影響之大。

　　三、 嘉興房地產的現狀及價值趨勢分析

　　嘉興市及長三角地區社會經濟持續快速發展，是全國經濟增長最快的地區之一。嘉興市位于浙江省東北部北連上海、蘇州，南接杭州，西鄰湖州，南瀕杭州灣和錢塘江。嘉興同京都一樣有著悠久的歷史，今古揚名的嘉禾之區是馬家洪文化(距今7000年)的發祥地之一，有著“江東第一都會”的美譽。嘉興市交通發達便利，滬杭、乍嘉蘇、杭浦等多條高速公路以及“一縱三橫”的高速公路網，嘉興市以及周邊地區經濟的良性發展和居民收入的持續增加，極大地促進了房地產市場的發展。嘉興市的發展速度在長三角15個城市和省內名列前茅，同時政府致力于全力打造長三角重要的制造業基地、浙江省城鄉一體化的先行基地和對外開放接軌上海的前沿基地，使嘉興城市競爭力不斷增強。可以預期未來仍將保持良好發展勢頭，經濟發展、城鄉居民收入增加、這將給嘉興商業地產提供了雄厚的實力。

　　自1998年以來，嘉興市房地產投資額的年增長幅度在17%以上。據統計數據顯示，2010年1-7月份，嘉興市本級商品房成交均價為7400元/平米，同比增長52.3%，其中1-7月份住宅成交均價為7167元/平米，同比增長47.1%，商業成交均價9741元/平米，同比增長71.7%，辦公成交均價5517元/平米，同比增長65.3%。在《2010年7月中國城市房價排行榜》上，杭州以25840/㎡的房價躍居第一，上海以19168/㎡列第三。浙江省的其他城市中，嘉興以7587/ ㎡排全國第27。見表1，表2

　　表1 2010年1-7月嘉興房地產開發統計匯總 單位：萬平方米、萬元、%

　　房屋施工面積房屋新開工面積房屋竣工面積

　　市本級 市本級 市本級

　　總計2010年1-7月2319.111003.89672.56280.46280.4694.83

　　同比24.6032.90145.70140.7015.104.00

　　住宅2010年1-7月1514.07627.23484.68173.54171.9742.23

　　同比20.1021.20170.80125.50-7.50-42.40

　　商業2010年1-7月429.55172.1586.4327.5482.7146.14

　　同比28.4060.80100.90101.10150.90726.90

　　辦公2010年1-7月104.2555.0414.999.577.011.19

　　同比28.2054.50-49.0034.70227.60-33.30

　　其他2010年1-7月271.24149.4786.4648.5718.775.27

　　同比46.8057.10288.70388.20-17.00-49.50

　　表2 嘉興市本級商品房及二手房成交均價表(單位：元/平米)

　　商品房　　2010年1-7月份成交均價2010年7月份單月成交均價

　　同比(%)　與上月環比(%)

　　740052.3666025.2

　　其中住宅716747.16256-16.5

　　商業974171.7862431.4

　　辦公551765.35435-3.3

　　二手房

　　其中住宅4508324840-1.4

　　商業696818673917.1

　　辦公4338-17.3474418.9

　　四、 結語

　　1 結論

　　1) 東海道新干線為京都創造出歷史文化與現代科技并存、濃郁日本風情與便捷公共空間同在，使得京都與大阪、神戶共同成為日本第二大經濟區“京阪神都市圈”， 大阪、神戶和京都之間的區域位置與上海、寧波和杭州之間的區域位置極其相似，滬杭高鐵如同新干線必將帶動嘉興商業房產進入“快車道”。

　　2) 滬杭高鐵開通后，其帶動下 城市群同城化作用也還未體現的前提下，1-7月份嘉興市房地產開發投資額為1357816萬元，同比增長52.3%，2010年1月房價6241/㎡-7月房價7587/㎡房價上漲21.56%，漲幅明顯，嘉興房產的發展前景樂觀。滬杭高鐵所具備超強輸送頻率將極大地促進滬杭兩地的互動和發展，勢必將對兩地間的樓市產生深遠影響。在這種背景下，樓盤價值洼地的優勢凸顯，從而進一步放大高鐵本身的影響力。

　　2 建議

　　1) 用滬杭高鐵擴散效應，加強對嘉興房地產市場發展的研究。

　　房地產業的發展與城市的經濟發展緊密相連，密不可分。利用滬杭高鐵的加強對房地產發展情況的研究，提高政府宏觀調控能力，更好地把握全市房地產的發展方向，促進嘉興經濟的發展。

　　2) 嘉興在未來申請建設地鐵的可行性研究

　　地鐵具有高效的交通可達性，地鐵的建設改變了沿線土地的利用方式，提高

　　沿線土地的開發強度，吸引城市大量人口密集在地鐵站點周邊，帶動區域經濟的發展，促進區域經濟的繁榮。房地產開發企業增加地鐵沿線商品住宅的供給量，購房消費者帶來了地鐵沿線置業的需求欲望。按照供給需求理論，供給曲線和需求曲線都將上移，最后形成新的較高的均衡價格。

　　參考文獻：

　　[1] 姚如青，日本京都應對高鐵影響的做法與啟示[J] 中共杭州市委黨校學報,2010(3)

　　[2] Gurmar Myrdal, Economic theory and less developed areas [M].1957

　　[3] Jean Gottmann ,Megalopolis: or the Urbanization of the Northeastern Seaboard[M].1961

　　[4] 唐世定，浙江房地產業成長模式和發展趨向[J].浙江經濟，2003(8).

　　[5] 陳多長、王美，1991-2006年浙江房地產業發展特征——基于房地產周期理論的實證探究[J].浙江工業大學學報(社科版)，2007(3)