自1997起福利分房制度開始退出歷史舞臺，商品房便成為居民消費支出的重點和投資領域的全新選擇。居民改善居住條件的“主動型”需求，房屋拆遷帶來的“被動型”需求，農民進城帶來的“自動型”需求，按揭貸款的金融支持，以及商品房開發過程中本身成本的不斷上漲，造成房價的居高不下?，F從房地產物業的成本構成出發，對房價作一探討。
一、 房地產物業的成本構成
房地產物業的成本構成包括：土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公建配套設施費及開發間接費等。
1、土地費用
土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占30%左右，有些地區的開發商通過土地拍賣取得以后，土地費用已達到總成本的40%-50%，因此，可以這樣認為，土地價格決定了房子的基礎價格。
2、前期工程費
前期工程費主要指開發項目的前期規劃，設計費，可行性研究費，水文、地質勘察費，測繪費以及“三通一平”等土地開發費用，在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過5%。
3、基礎設施建設費
基礎設施建設費指為開發產品發生的費用，包括開發項目的道路、供水、供電、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環境、環衛設施等費用。該項費用約占成本的10%。
4、建筑安裝工程費
建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從目前來看，約占整個成本的30%左右。
5、公建配套設施費
公建配套設施費指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，居委會，派出所等）和各種營利性的配套設施（如商店，銀行，超市等）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電所，車庫等室外工程等。
二、房地產物業成本居高不下的影響因素
1、土地供應價格上升 ，交地進程緩慢
據統計，從2003年開始，全國很多地區土地交易價格持續保持較高上漲幅度，原因有三：一是市場需求趨旺，二是調整土地基準地價，三是土地交易中主要采用招標，拍賣方式形成。以福州市為例，在均屬于鼓樓地區的同一地段，2006年取得土地每畝約需 388萬元，按容積率為2.3計算，樓面地價為2524元/每平方米。到2007年9月則需1088萬元/畝計算，按容積率為2.3計算樓面地價為7096元/每平方米。漲幅達181%，漲幅之大令人吃驚。
政府壟斷土地的一級市場，而土地的供應量未跟上市場需求量，引發了新一輪的地荒。作為成本轉嫁對象，地價的上漲，最終由消費者埋單。
2、市政公共設施由開發企業承擔，加大企業成本開支
房地產開發企業不但要承擔房屋建設任務，還要承擔諸如道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用，而且甚至要承擔諸如學校，幼兒園，居委會，衛生站，公園等各種非盈利性的公用設施。這些本應由政府負擔的項目移嫁由開發企業負責，在加重成本開支的同時，無形增加了消費者的負擔。這些配套設施的投入，房地產開發企業為實現贏利目的，只有通過提高商品房售價的方式以確保投資的回收。
3、房地產開發企業稅賦偏重
房地產開發企業按收入額的5%交納營業稅，按營業稅的7%交納城建稅，按營業稅的4%交納教育費附加，按實現利潤總額的33%交納企業所得稅，按0.3—10元標準/M2交納城鎮土地稅，按房產余值的1.2%交納房產稅，按營業收入的1.0%預征土地增值稅，按土地交易額的4%交納土地契稅，還有諸如印花稅，耕地占用費，車船使用稅種，按這些稅種綜合計算，企業稅收負擔可達到15%左右。況且，現在稅務部門對房地產業的稅收采取預征的政策，即稅收不是從房屋竣工交付，并開具銷售發票起征收，而是從收到預收房款之日起就開始征收。例如：預收到100萬元房款，就必須將11.80萬元先交稅，剩下88.20萬元才能用于工程的開發建設。具體比例為營業稅及城建、教育附加5.55%；土地增值稅1.0%；按15%的利潤率預交企業所得稅4.95%(15%*33%=4.95%)；其它各種基金0.3%，合計11.80%。雖然說依法納稅是每個企業應盡的社會責任，但交納時間提前，稅收偏高，負擔加重。企業要保證合理的利潤，唯一有效途徑就是提高房屋售價。
4、融資渠道相對薄弱，財務成本居高不下
長期以來，我國房地產開發融資渠道多是通過銀行間接融資，而通過股票市場、債券市場、基金、信托、外資、民間資本等直接融資的很少。房地產開發企業一般具有項目運作周期長，資金集中投入且量大，投資回收周期相對偏長的特點，對銀行信貸資金的依賴十分嚴重。按目前商品房預售管理辦法規定，只有交齊土地出讓金,取得土地證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證，即所謂的“四證”齊全，同時企業自有資金要達到項目總投資額的35%，銀行才可發放項目貸款。并且建筑主體要達到30%以上的形象進度，方可取得房屋預售許可證，才可預售。按央行規定，商品房只有達到主體封頂才可發放按揭貸款。按項目周期3年計算，每平方米利息成本將達到350元—500元不等。如果銷售不暢，財務成本更不可預測。
三、如何有效地控制房地產物業成本
（一）外部調控
1、強化土地供應管理，控制土地供應總量，降低地價
（1）加強政府調控，力求土地供需總量平衡。政府應根據市場需求作好土地供應量的測算，提供適量的供應維持動態平衡，使土地價格平穩上漲，甚至維持相對平衡的價格，避免因總量不足導致炒地之風盛行，地價狂漲。
（2）加大土地后期監管。政府做好土地規劃的同時加大土地監管，一方面要加大交地力度，使本年度的土地供應量真正體現至開發量上來。另一方面要建立強制退出機制，避免少數資金實力雄厚的開發企業囤積居奇，應當明確規定對超過規定期限而未進行開發的土地在進行合理性補償后要強制性收回，以保持足量的用地規模。
2、加大對房地產開發審批環節的效率
從現狀看，大部分地方政府能認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，對房地產開發建設領域和消費環節的各項不合理收費進行了清理整頓。但是對審批手續的時效仍未能加以重視，只有提高審批效率，才能加快土地量轉化成開發量，降低資金占用成本。
3、完善市政配套，履行政府職責，合理分攤城市公共設施費用
對應由政府負擔的市政配套設施，政府應切實負起責任。不能再通過變相方式繼續轉嫁到開發企業頭上，對確需由開發企業承擔的市政配套設施，應引進競爭機制，避免壟斷性經營加重開發企業負擔。
4、適當降低稅收負擔
依法納稅是每個企業應盡的義務，適當的稅收政策，會對某一行業的健康發展起到積極促進作用。房地產行業也不例外。政府對房地產行業的稅收政策可適當調整，如適當改變預征所得稅等征收方式，這對降低房地產企業成本開支，將起事半功倍的效力。
5、開拓金融業務，增強產業活力，降低利息費用
房地產業離開金融業的支持和配合，將會寸步難行。真正完善的房地產融資體系必須是兩條腿走路，一是間接融資，依靠銀行；二是直接融資，通過股票市場、債券市場、基金、信托等渠道。因此，積極推行金融機制改革，適當對房地產業輔以支持，如發行住房投資基金，企業債券，降低房地產企業股票上市門檻，適當放寬對房地產開發企業信貸要求，增加信貸規模，降低中長期貸款利率水平等。
6、充分發揮政府職能，加強市場宏觀調控力度，維持物價平穩
加強宏觀調控是任何實行市場經濟的國家維持物價平穩必選之道，政府通過利率調整和控制貨幣發行量調節經濟運行，抑制通貨膨脹和維持物價穩定。通過市場這個無形之手，優化建材產業配置，特別是鋼鐵、水泥等對房地產開發息息相關的產業予以重點關注，使其既保證具有適當生產規模，又具有一定競爭格局，并可適當放寬進出口相關政策，確保價格維持合理水平，保持建材市場的健康發展。穩定的物價水平不但可以降低建材價格，而且最終導致降低房屋建安成本。
（二）加強開發企業內部管理，全面控制成本
1、樹立全面成本觀念，并貫徹至企業每一員工。
目前有許多的房地產發企業沒有實行 “全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地產企業認為既然成本管理的重點在設計階段，其他階段的成本不管理也影響不大；有些房地產企業認為成本管理是成本管理部門的事情，與企業的普通員工扯不上關系；有些房地產企業認為成本構成中最重要的是材料和設備，所以其他的成本費用就無關緊要；其實這些都是錯誤的觀念，任何微小的成本、任何的成本要素都應該納入成本管理的范圍，同時企業的成本是由于企業全體員工的活動而產生的，所以全面成本管理是房地產企業現代成本控制的核心。
2、 做好規劃設計階段的成本控制
控制建設工程成本，首先應從設計開始，因為設計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設的靈魂，是控制建設成本的關鍵。設計費一般只占項目總成本的1%左右，但對成本的影響程度達70％—90％。其措施，主要是以下幾個方面：
（1） 加強設計階段的經濟論證
設計階段是工程建設的重要環節，它決定整個工程項目的規模、建筑方案、結構方案。設計方案優化與否，直接影響著工程總造價，影響著工程建設的綜合效益。在方案比較時，可以采用成本——效益分析方法，在滿足工程結構以及使用功能的前提下，依據經濟指標選擇設計方案。設計單位在技術經濟分析中應大力開展價值工程方法的應用。價值工程是分析產品功能和成本的關系，力求以最低的產品壽命周期成本實現產品的必要功能的一種有組織的活動和管理方法，以獲得最佳綜合效益。
（2） 實行限額設計
　所謂限額設計，就是按照批準的設計任務書和投資估算，在保證功能要求的前提下，控制初步設計以及按照批準的初步設計總概算，控制施工圖設計。同時，各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設計，嚴格控制設計中不合理的設計變更，保證工程竣工結算不突破總投資額。限額設計并不是一味考慮節約成本，也決不是簡單地將成本砍一刀，而是包含了尊重科學，尊重事實，實事求是，精心設計和保證設計科學性的實際內容。投資分解和工程量控制是實行限額設計的有效途徑和主要方法。
（3） 要加強設計出圖前的審核工作
加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看，設計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免將設計的不足帶到施工階段，減少不必要的浪費。
3、嚴格控制建安成本，降低工程造價
(1) 招標投標階段的成本控制。
招投標階段是有效實行項目管理和控制工程造價的核心。建設工程項目在設計完成之后,施工開始之前是進行工程招投標的階段。工程招投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面。通過招投標開發商擇優選擇施工單位或材料、設備供應商,這對工程項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。要對施工單位資質進行嚴格審查,必要時應進行實地考察，防止施工質量低劣、財務狀況差、信譽差的施工單位混入投標單位之列。施工隊伍的優劣關系到建設單位工程造價控制的成敗。因此,要求施工企業具有足夠的技術實力,它不僅使施工企業自身的生產、經營實現高效、優質、低耗,也使施工企業能夠有實力在工程造價上給建設單位合理的優惠。
(2) 施工階段的成本控制。
施工階段是資金投入的最大階段,是招投標工作的延伸,是合同的具體化。加強施工控制,就是加強履約行為的管理。該階段成本控制的主要工作為:
（a）抓好合同管理,減少工程索賠。在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價,施工單位往往采取“低價中標,索賠贏利”的方式承攬工程。作為業主方造價管理人員要做到事前把關,主動監控,嚴格審核工程變更,計算各項變更對總投資的影響,減少不必要的工程費用支出,避免投資失控;另外,對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠,使成本得到有效控制。
 (b)從技術措施上展開項目成本的有效控制。在組織住宅小區的施工，安排開工計劃時，要考慮到附屬配套及大、小市政工程能否與住宅工程同步進行，盡量不發生臨時供水、供電、供熱的費用，并減少二次施工造成的人力、物力、財力的浪費。在建設小區道路前，即可進行各類管道的鋪設，減少二次開挖，從而降低成本。同時,材料費一般占直接工程費的70%左右,而直接費的高低影響到間接費的高低,因此,選用新工藝、新材料,是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。
 (3)竣工階段的成本控制
凡結算工程必須按設計圖紙及合同規定全部完成，要有竣工驗收單，如有甩項應在驗收單中注明，結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減帳的清理，重點做好材料價差及竣工調價的審定工作，審核時應與原招標文件對照，凡系標底內已含項目不能重復出現。要嚴格按合同及有關協議的規定，合理確定技措費、提前工期獎、優質獎等相關費用。認真實行結算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結算質量。
4、財務成本的控制
在開發過程中，一方面要投入資金，另一方面項目預售收回部分資金。如何還貸才能使付出的利息最少，資金成本最低，這就要根據投資期限的長短及資金回收的情況來選擇合適的還款方式。因此對項目整個開發過程的資金收支情況，應在項目開始之初就有一個很好的動態預算，結合工程進度及銷售進度，在實施過程中做動態評估調整，從而把企業資金的財務支出控制到最少。
總之，房地產物業成本決定房地產物業價格，而房地產物業的價格又是影響社會經濟的一個關鍵因素。它的波動從微觀講關系到人們的生活水平，從中觀層次看是一個城市或者地區競爭力的重要組成部分，從宏觀角度看，它對一個國家的國民經濟的產業結構，產業政策，產業協調發展都有著重要影響?？刂品康禺a物業成本是促進房地產企業集約經營，繁榮我國住房市場的一個重要手段。認真做好房地產物業成本的控制，應是我們不斷探索的課題。