摘要：商業(yè)建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)考慮周邊人口規(guī)模區(qū)位、商業(yè)體量，商圈分析，商業(yè)種類業(yè)態(tài)分析，交通動(dòng)線與空間，與城市的關(guān)系，設(shè)計(jì)的主體。
　　關(guān)鍵詞：商業(yè)體量、業(yè)態(tài)、交通、主體
　　Abstract: When plan and design the commercial building, it should consider the surrounding population scale, business scale, business circle analysis, business types of operation analysis, the relationship between traffic and space and city, and the design subject.
　　Key words: commercial scale; type of operation; traffic, subject
　　中圖分類號(hào) : F540.32文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
　　商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)與商業(yè)的結(jié)合。應(yīng)該說地產(chǎn)開發(fā)滿足商業(yè)的需求，是一種無縫的結(jié)合，也就是說，地產(chǎn)開發(fā)要滿足商業(yè)需求，是商業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)的無縫結(jié)合，可以說從選址、商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、招商推廣、工程管理，到運(yùn)營管理全過程的結(jié)合。設(shè)計(jì)中必須全面的考慮以上的所有因素。提出以下幾個(gè)切入點(diǎn)供參考。
　　1. 人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)體量
　　項(xiàng)目所在城市的人口規(guī)模，所處區(qū)位及計(jì)劃開發(fā)的商業(yè)體量，是決定這個(gè)項(xiàng)目成敗命運(yùn)的先期條件。
　　首先，城市城區(qū)人口規(guī)模。城區(qū)人口規(guī)模的區(qū)間劃定并沒有非常嚴(yán)格的界定，我們姑且細(xì)分為15萬以下、15—50萬、50—100萬、100—200萬、200—500萬、500萬以上，這個(gè)細(xì)分實(shí)際上已經(jīng)將城市分級(jí)，從鎮(zhèn)、縣城、小型地市、中型地市、大型地市、省會(huì)城市到跨省域城市、到國際城市了。人口多到一定的程度才會(huì)出現(xiàn)某些事務(wù)和商業(yè)形態(tài)。比如家樂福標(biāo)準(zhǔn)店(15000㎡)肯定不會(huì)開在十五萬人以下的地方;五十萬人城區(qū)的地方不容易形成二個(gè)商業(yè)中心。
　　第二點(diǎn)是項(xiàng)目所在的區(qū)位，可概分為市中心核心區(qū)、市中心區(qū)域、中心區(qū)邊緣、城鄉(xiāng)結(jié)合部、郊區(qū)交通結(jié)點(diǎn)、郊區(qū)住宅區(qū)等。從日常生活經(jīng)驗(yàn)中可以觀察到區(qū)位的差異所產(chǎn)生的業(yè)種業(yè)態(tài)上的差異，例如大型建材類通常會(huì)出現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部，百貨公司幾乎都在市中心核心區(qū)，大型超市則在住宅密集區(qū)等等。
　　將這兩點(diǎn)得到的信息合在一起縱向分析，很快地整個(gè)項(xiàng)目的輪廓就清晰起來，絕大多數(shù)的項(xiàng)目都可如此觀之。
　　2. 商圈分析
　　商業(yè)是靠消費(fèi)者來消費(fèi)而營運(yùn)下去的，主要消費(fèi)者從哪里來?用什么方式到達(dá)?由足夠的消費(fèi)者所構(gòu)成一定的地理范圍，可稱作“商圈”。具體的商圈形態(tài)一般可分為：商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、文教區(qū)、辦公區(qū)及混合區(qū)。
　　商業(yè)區(qū)——商業(yè)行業(yè)集中區(qū)，其特點(diǎn)為流動(dòng)人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂、沖動(dòng)購買及消費(fèi)金額比較高等。
　　住宅區(qū)——該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購買率高等。
　　文教區(qū)——該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。
　　辦公區(qū)——該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等。
　　混合區(qū)——住商混合、住教混合、商辦混合等等。混合區(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。
　　而關(guān)于商圈的分析主要是從商圈內(nèi)人口特征、競爭關(guān)系及商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況三個(gè)方面去分析。
　　看競爭分析。在商圈內(nèi)競爭分析時(shí)必須考慮下列因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)劣勢，短期和長期變動(dòng)以及飽和情況等。
　　商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況的分析。如果商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)很好，居民收入穩(wěn)定增長，則零售市場也會(huì)增長;如果商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)多角化，則零售市場一般不會(huì)因?qū)δ钞a(chǎn)品市場需求的波動(dòng)而發(fā)生相應(yīng)波動(dòng);如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動(dòng)會(huì)對(duì)居民購買力產(chǎn)生相應(yīng)影響，商店?duì)I業(yè)額也會(huì)相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開業(yè)。
　　3. 商業(yè)種類業(yè)態(tài)分析
　　人的商業(yè)活動(dòng)離不開“衣食住行樂育”。業(yè)種基本上是以上述六種衍生出來的主要種類。業(yè)種從使用上可分為消費(fèi)品類和再生產(chǎn)品類;從購買習(xí)慣上可分為日常用品類、選購品類及專用品類，其特點(diǎn)：

特點(diǎn)	購買頻率	價(jià)位	購買習(xí)慣	外部作用	更換周期	地位
日常用品	高	低	沖動(dòng)	短	不大	缺之不可
選購品	較低	較高	計(jì)劃	較長	對(duì)服務(wù)有用	重要
專用品	非常低	非常高	考慮再三	先品貨、后價(jià)格	對(duì)專業(yè)人士影響大	重要、量小

　　業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，業(yè)態(tài)是零售活動(dòng)的具體形式。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指零售店賣給誰、賣什么和如何賣的具體經(jīng)營形式。
　　4. 商業(yè)建筑中的交通動(dòng)線及空間形式
　　商業(yè)建筑空間的價(jià)值及其提升由諸多因素決定，從建筑設(shè)計(jì)的角度出發(fā)，商業(yè)空間價(jià)值的最大化體現(xiàn)在能夠吸引充沛的人流并使其在此區(qū)域停留。對(duì)于既定商業(yè)地塊來說，充沛的人流來自于對(duì)商業(yè)建筑空間交通系統(tǒng)動(dòng)線的有效組織和與城市交通系統(tǒng)的有機(jī)結(jié)合。而人群駐留的因素則更復(fù)雜一些，文化氛圍、感官吸引、甚至空間規(guī)模或細(xì)微的小品處理都有可能成為人們駐留的因素。在設(shè)計(jì)工作中，我們對(duì)于如何建構(gòu)規(guī)劃商業(yè)地塊的交通系統(tǒng)，形成有效的購物流線往往通過兩種途徑來實(shí)現(xiàn)。
　　(1) 系統(tǒng)地分析地塊對(duì)本地區(qū)人們生活的影響所產(chǎn)生的行為模式，并與建筑設(shè)計(jì)相結(jié)合，從而發(fā)掘出規(guī)劃設(shè)計(jì)的切入點(diǎn)和有效組織商業(yè)建筑空間動(dòng)線，進(jìn)而達(dá)到提升該商業(yè)建筑空間價(jià)值的目的。
　　(2) 在現(xiàn)代城市中，人們的交通行為模式被功能細(xì)化的城市交通道路系統(tǒng)所限。如果將城市交通系統(tǒng)與商業(yè)建筑空間有機(jī)地結(jié)合往往能為商業(yè)空間的增值提供必要的條件。
　　購物流線是體現(xiàn)商業(yè)建筑空間價(jià)值的重要因素，我們可以制定出一系列設(shè)計(jì)策略并結(jié)合實(shí)際情況加以考慮。總結(jié)起來，設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)工作中，應(yīng)同時(shí)滿足業(yè)主和商家的商業(yè)空間、消費(fèi)者的消費(fèi)休閑行為以及商業(yè)空間對(duì)區(qū)域環(huán)境的社會(huì)貢獻(xiàn)三方面價(jià)值的最大化。
　　商業(yè)項(xiàng)目要求合理的空間形式，一般可采用以下四種空間模式：
　　(1) 室內(nèi)大開間。無街道，商鋪間沒有完全隔絕。
　　(2) 露天步行街。上空無頂棚，空間開敞的步行街;
　　(3) 回廊式步行街。步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊，步行街局部遮蓋;
　　(4) 室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi)，完全遮蓋;
　　5. 商業(yè)地產(chǎn)與城市環(huán)境的關(guān)系
　　商業(yè)地產(chǎn)非常注重整體規(guī)劃、細(xì)部處理和創(chuàng)新設(shè)計(jì)意識(shí)，以營造富含商業(yè)氣息的高質(zhì)量空間。尤其是市中心區(qū)的商業(yè)設(shè)施，與既有城市紋理息息相關(guān)，商業(yè)所帶來的人潮、車流，必須巧妙地融入，或者善用既有環(huán)境的資源，形成新的特點(diǎn)。上海新天地是個(gè)成功的例子;圣地亞哥琥珀廣場值得參考。
　　6. 設(shè)計(jì)的主題、場所、印象
　　吸引人潮，創(chuàng)造一個(gè)消費(fèi)者印象深刻而流連忘返的場所，這是商業(yè)設(shè)計(jì)最有趣也最有挑戰(zhàn)性的地方，這當(dāng)然包括風(fēng)格、主題、景觀、行為的設(shè)計(jì)、街道家具等，每一個(gè)商業(yè)設(shè)施必須至少有一個(gè)有特色的場所，最好結(jié)合一些動(dòng)態(tài)性、可變性的設(shè)施，例如大屏幕、噴水池、旱噴、表演舞臺(tái)……等。
　　主題設(shè)計(jì)的魔力就是要讓使用者產(chǎn)生夢(mèng)想，創(chuàng)造出個(gè)人的天地，進(jìn)而發(fā)掘自己的幻想空間和自由天地。
　　總之，好的商業(yè)建筑需要各方面專業(yè)人才參與，更需要建筑師的智慧，這不僅是設(shè)計(jì)創(chuàng)新的體驗(yàn)，更是價(jià)值實(shí)現(xiàn)的過程， 使商業(yè)建筑合情合理。合適更具備可持續(xù)發(fā)展的可能性，讓商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)同開發(fā)商的產(chǎn)業(yè)價(jià)值息息相關(guān)，以實(shí)現(xiàn)建筑師設(shè)計(jì)價(jià)值、商業(yè)價(jià)值及城市價(jià)值的多方共贏。