房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一樣具有風(fēng)險(xiǎn)性。但是，房地產(chǎn)評(píng)估又和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有不一樣的一面，房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)具有其特殊性。一般經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主要是從經(jīng)濟(jì)效益方面去考察風(fēng)險(xiǎn)，控制、分散風(fēng)險(xiǎn)。在一般經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，人們所說(shuō)的風(fēng)險(xiǎn)往往是指效益方面的不確定性，以及由于不確定性的存在使得經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體的效益不確定。但是，房地產(chǎn)評(píng)估是一種社會(huì)中介活動(dòng)，這種活動(dòng)是因?yàn)樯鐣?huì)信息的不平衡產(chǎn)生的。房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)會(huì)對(duì)社會(huì)很多方面產(chǎn)生各種各樣的影響，帶來(lái)不同方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)不僅僅帶來(lái)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的風(fēng)險(xiǎn)，而且會(huì)對(duì)政府、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及利益各方帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的特殊性就在于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的涉及面廣，而且復(fù)雜。
本文分別從評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員、政府、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)各方角度分析房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)體系構(gòu)成。分析房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)體系有助于幫助社會(huì)各個(gè)方面采取有效可行的措施避免和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)安全。
    一、房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)體系構(gòu)成
    房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)由政府面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)構(gòu)和人員面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面組成。
    (一)、政府面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)
    經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定是政府的目標(biāo)之一，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、無(wú)通貨膨脹。政府面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)評(píng)估帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)之一，金融動(dòng)蕩往往會(huì)爆發(fā)深重的社會(huì)災(zāi)難，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)動(dòng)蕩和不安。這里主要是房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估值過(guò)高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，過(guò)高估值的長(zhǎng)期或大量的金融抵押貸款，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)在未來(lái)帶來(lái)越來(lái)越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。金融一旦發(fā)生動(dòng)蕩，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系不可避免地會(huì)產(chǎn)生動(dòng)蕩，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。諸如20世紀(jì)80年代的日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”，1997年泰國(guó)開(kāi)始的東南亞“金融危機(jī)”，無(wú)不例外與房地產(chǎn)價(jià)值估計(jì)過(guò)高有著一定的影響。
    (二)、評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)
    評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員是評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的直接承擔(dān)者，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
    1、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：為評(píng)估行業(yè)廣為接受的基本評(píng)估方法是成本法、收益法和市場(chǎng)法。從評(píng)估理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來(lái)支撐。因此，在利用具體的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，是否掌握豐富的基礎(chǔ)資料是評(píng)估結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)評(píng)估起步較晚，許多技術(shù)資料無(wú)法在短時(shí)期內(nèi)積累下來(lái)，比如市場(chǎng)基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。
    這樣使得評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員將在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。此外，評(píng)估報(bào)告的敘述不完善或不完整也會(huì)在將來(lái)給評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員帶來(lái)意想不到的后果。再者就是評(píng)估人員素質(zhì)水平低。對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估基本理論掌握不牢靠，通過(guò)評(píng)估師考試缺乏實(shí)際評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在這樣那樣的漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。
    2、政策風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動(dòng)也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策的變化是一般評(píng)估人員無(wú)法，或者說(shuō)是沒(méi)有能力預(yù)期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生或高或低的影響。同時(shí)，政策的變動(dòng)往往還會(huì)對(duì)評(píng)估方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法也發(fā)生了變化。
    3、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：即評(píng)估業(yè)務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)評(píng)估主要是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的評(píng)估。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著這樣那樣的問(wèn)題。比如某企業(yè)通過(guò)政府對(duì)原農(nóng)民所有的土地通過(guò)征地取得了劃撥土地使用權(quán)。企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。這種情況在評(píng)估實(shí)踐中經(jīng)常遇到，給評(píng)估的結(jié)果帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。另外一個(gè)方面，當(dāng)評(píng)估機(jī)構(gòu)或人員接受新業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)于評(píng)估方法和技術(shù)參數(shù)的選擇和利用同樣存在著極大的不確定性，給評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員未來(lái)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
    4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：所謂經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指經(jīng)濟(jì)形勢(shì)短期內(nèi)發(fā)生了巨大變動(dòng)。使得評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生了較大偏離。這種結(jié)果是任何評(píng)估師和經(jīng)濟(jì)利益各方都不愿意看到的情況。這種情況不是評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的道德問(wèn)題，甚至有些情況下也不是評(píng)估師能夠預(yù)期的，但是這種結(jié)果會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，而且可能會(huì)直接給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)某一主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失。
    (三)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體是指與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)在評(píng)估目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔(dān)保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來(lái)的債權(quán)人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說(shuō)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體。房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)值的極大偏差一樣會(huì)對(duì)他們產(chǎn)生影響。例如，在抵押貸款評(píng)估中，抵押物評(píng)估過(guò)高會(huì)使得未來(lái)在借款人無(wú)力償還借款的情況下，金融機(jī)構(gòu)的貸款無(wú)法足額收回，產(chǎn)生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過(guò)多，會(huì)使銀行經(jīng)營(yíng)困難，嚴(yán)重者在居民儲(chǔ)戶未來(lái)預(yù)期不好出現(xiàn)擠兌情況下，會(huì)造成銀行破產(chǎn)，進(jìn)而出現(xiàn)金融動(dòng)蕩。這是銀行、居民乃至政府均不愿意看到的。
二、房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的有效措施
在包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析、防范、處理等房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)管理措施內(nèi)容中，防范應(yīng)該是一種主要措施。根據(jù)長(zhǎng)期的評(píng)估實(shí)踐和理論研究，房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范可以從以下四個(gè)方面規(guī)避來(lái)自評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)：
   （一）、規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)師和評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理和日常跟蹤管理。我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證制度，若取得房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)資格，必須參加并通過(guò)全國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試。對(duì)于符合條件的通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)師考試人員實(shí)行注冊(cè)制度。評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行資質(zhì)管理，從事房地產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)必須取得省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的資格證書方可執(zhí)業(yè)。實(shí)行注冊(cè)登記制度是一個(gè)手段，但不是全部手段，應(yīng)該從多個(gè)方面加強(qiáng)并規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師和評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理和日常跟蹤管理。建立房地產(chǎn)估價(jià)師等級(jí)制度，通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)師考試取得注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格的人員是可以以房地產(chǎn)估價(jià)師名義從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的人員。僅僅通過(guò)考試就和長(zhǎng)期從事評(píng)估實(shí)踐的人員同樣的身份，不利于社會(huì)對(duì)評(píng)估行業(yè)的認(rèn)可。可以考慮這些人員的資格就是一個(gè)初級(jí)資格，這些人員必須在取得資格后在評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)若干年，方可獨(dú)立從事評(píng)估業(yè)務(wù)。在此基礎(chǔ)上設(shè)置高級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師和資深房地產(chǎn)估價(jià)師，使得評(píng)估人員不斷學(xué)習(xí)和進(jìn)取，提高自身素質(zhì)和水平，降低房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。
    建立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師業(yè)績(jī)報(bào)告制度。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師定期向管理部門報(bào)告期間的評(píng)估業(yè)績(jī)，以便管理機(jī)構(gòu)及時(shí)掌握評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師的業(yè)務(wù)狀態(tài)，并進(jìn)而了解整個(gè)行業(yè)的狀態(tài)。
    取消機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)制度，放寬評(píng)估機(jī)構(gòu)的申辦門檻。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)其生命力主要在于有著一支生龍活虎的高素質(zhì)人才，機(jī)構(gòu)的級(jí)別劃分不能保證行業(yè)人員素質(zhì)和水平的提升。機(jī)構(gòu)門檻過(guò)高，使得一些很有能力的并且愿意從事房地產(chǎn)評(píng)估的人才無(wú)法真正獨(dú)立地從事評(píng)估業(yè)務(wù)。
    因此對(duì)于符合機(jī)構(gòu)條件的準(zhǔn)許設(shè)立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，這對(duì)于降低來(lái)自評(píng)估機(jī)構(gòu)給評(píng)估師帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益風(fēng)險(xiǎn)具有積極的意義。也就是說(shuō)，將我國(guó)目前以機(jī)構(gòu)管理為核心的房地產(chǎn)評(píng)估管理延伸為以評(píng)估師管理為核心的房地產(chǎn)評(píng)估管理體系。這種體系利于行業(yè)有序競(jìng)爭(zhēng)，并激勵(lì)評(píng)估師提高自身素質(zhì)的強(qiáng)烈愿望。在這種情況下，對(duì)于降低來(lái)自評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)進(jìn)一步降低。
    （二）、建立和完善評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系
    建立和完善評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系就是在評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部為減少機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)置的一系列保證評(píng)估質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取評(píng)估任務(wù)，選擇評(píng)估業(yè)務(wù)開(kāi)始，一直到項(xiàng)目完成向用戶提供評(píng)估產(chǎn)品——評(píng)估報(bào)告的全過(guò)程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證評(píng)估的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。從而保證評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)最低化。北京寶孚房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司在2002年成功通過(guò)了IS09000認(rèn)證，建立了一套完善的內(nèi)部管理制度體系，極大限度地減少了評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
   （三）、建立房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)保險(xiǎn)制度
    利用保險(xiǎn)是轉(zhuǎn)移評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的一種制度選擇。在我國(guó)，一些地方已經(jīng)建立了醫(yī)師職業(yè)保險(xiǎn)制度、律師職業(yè)保險(xiǎn)制度和注冊(cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)保險(xiǎn)制度。這些制度的實(shí)踐給建立房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)保險(xiǎn)制度提供了經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)現(xiàn)有大約35000名注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)師，這樣龐大的隊(duì)伍，依據(jù)保險(xiǎn)的原則，對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是一個(gè)具有極大潛力的發(fā)展市場(chǎng)。如果建立房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，那么對(duì)于評(píng)估師來(lái)說(shuō)是具有督促作用的。如果某個(gè)評(píng)估師經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險(xiǎn)公司就有可能不再為這些人提供保險(xiǎn)，那么這些評(píng)估師就會(huì)失去評(píng)估市場(chǎng)，丟掉生存的空間。因此。通過(guò)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，可以不斷提高評(píng)估人員的素質(zhì)水平，提高整個(gè)行業(yè)的水平和形象。
    （四）、加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)估價(jià)師后續(xù)教育和考核
    美國(guó)和香港這些房地產(chǎn)評(píng)估比較發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理組織非常重視房地產(chǎn)估價(jià)師的后續(xù)教育和考核工作。規(guī)定作為房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時(shí)間的職業(yè)培訓(xùn)、撰寫評(píng)估工作心得和論文、提交自己完成的評(píng)估報(bào)告，如果不能完成相應(yīng)的工作，就會(huì)受到行業(yè)協(xié)會(huì)的懲罰，直至取消其會(huì)員資格。我國(guó)也要求房地產(chǎn)估價(jià)師接受一定時(shí)間的后續(xù)教育。截止2002年上半年，僅中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)在黃山培訓(xùn)基地就已經(jīng)相繼舉辦了九期、在海南舉辦了兩期房地產(chǎn)估價(jià)師后續(xù)教育培訓(xùn)，而且這項(xiàng)工作還在繼續(xù)進(jìn)行。地方房地產(chǎn)評(píng)估管理部門，如北京、內(nèi)蒙古、山西、上海、遼寧、山東、江西等也相繼舉辦了面對(duì)地方的房地產(chǎn)估價(jià)師后續(xù)教育培訓(xùn)。北京市僅2002年上半年就成功舉辦了兩期房地產(chǎn)估價(jià)師后續(xù)教育培訓(xùn)。這項(xiàng)培訓(xùn)使得房地產(chǎn)估價(jià)師在百忙之中接受了評(píng)估前沿問(wèn)題教育，如北京市舉行的一個(gè)專題拆遷評(píng)估，就是針對(duì)目前新的《城市房屋拆遷條例》的頒布使房地產(chǎn)評(píng)估出現(xiàn)的新課題進(jìn)行的，在此之前北京市國(guó)土資源和房屋管理局還曾經(jīng)專門對(duì)拆遷評(píng)估舉辦了房地產(chǎn)估價(jià)師的培訓(xùn)工作，取得了良好的效果，提高了房地產(chǎn)估價(jià)師的技術(shù)水平和知識(shí)層次。但是，從總體上講，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師的后續(xù)教育工作還沒(méi)有成為一種日常性的工作，而且沒(méi)有實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的定期考核。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師后續(xù)教育以及強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的定期考核，對(duì)于降低由于房地產(chǎn)評(píng)估人員帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)具有極其重要的意義。