縱觀古今中外，房地產(chǎn)價值和價格的種類繁多，名稱也不完全一致，有的還是特定房地產(chǎn)制度下的產(chǎn)物。不同的房地產(chǎn)價值和價格，所起的作用不盡相同，評估時采用的依據(jù)和考慮的因素也不盡相同。因此，進行房地產(chǎn)估價，必須搞清楚房地產(chǎn)價值和價格的種類及每一種房地產(chǎn)價值和價格的確切含義，以正確理解和把握所評估的房地產(chǎn)價值的內(nèi)涵。我國的房地產(chǎn)估價是在建立社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的過程中出現(xiàn)的，并且成為市場經(jīng)濟中不可缺少的一項內(nèi)容。房地產(chǎn)價格雖然受許多復(fù)雜多變的因素的影響，但觀察其形成和運動過程，仍然有基本性規(guī)律，不以個別人的主觀意志為轉(zhuǎn)移。所以，估價人員對房地產(chǎn)的估價要做到客觀、合理，就不能將自己主觀隨意認定的價格強加于估價對象，而必須遵循房地產(chǎn)價格形成和運動的客觀規(guī)律，通過對這些客觀規(guī)律的認識與掌握，運用科學(xué)的估價方法，把客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、表達出來。人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，逐漸認識了房地產(chǎn)價格形成和運動的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)出了一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。這些法則或標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價原則。通常，房地產(chǎn)價格可以通過多種有效可行的途徑來確定，由此形成房地產(chǎn)估價的五大基本方法:市場比較法、成本估價法、收益法、假設(shè)開發(fā)法和長期趨勢法。以下我就五大估價方法的理論依據(jù)及適用性淺談個人的見解。
一、市場比較法
（一）基本概念及理論依據(jù)
市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值。其理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。
正是因為在房地產(chǎn)價格形成中有替代原理的作用，所以，估價對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求取。當(dāng)然，由于在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中交易雙方的動機、偏好、對市場的了解程度、討價還價能力等的不同，具體一宗房地產(chǎn)交易的成交價格可能會偏離其正常市場價格。但是，只要有較多的交易實例，其成交價格的綜合結(jié)果就可以作為正常市場價格的最佳參考值，這一點是基于“大數(shù)法則”。它又稱大數(shù)定律，是隨機現(xiàn)象中的基本規(guī)律。人們在長期的實踐中發(fā)現(xiàn)，在隨機現(xiàn)象的大量重復(fù)中往往出現(xiàn)幾乎必然的規(guī)律。例如在測量中，由于種種因素，每次測得的結(jié)果雖然不盡相同，但是大量重復(fù)測得的結(jié)果的平均值幾乎必然接近于一個確定的數(shù)。大數(shù)法則就是這類規(guī)律的總稱。
（二）適用性
市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。而那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價。
市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并存估價時點的近期，存在著較多類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易實例較少的地區(qū)，就難以采用市場法估價。即使在總體上房地產(chǎn)市場較活躍的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不適用，例如，可能由于某些原因?qū)е略谝欢屋^長的時期內(nèi)沒有類似房地產(chǎn)發(fā)生交易，像1994年以后一段時期的海南。
二、成本估價法
（一）基本概念及理論依據(jù)
成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價對象的價值。也可以說是以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價格。但在該方法中也用到了通常意義上的成本，還用到了費用、支出等相關(guān)概念。因此，在遇到“成本”、“費用”、“支出”等詞時，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容判定其具體所指。
成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費用而決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于其過去的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，具體一點講，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”，具體一點講，是買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預(yù)計的重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建設(shè)(或者委托另外的人開發(fā)建設(shè))。例如，當(dāng)房地產(chǎn)為土地與建筑物合成體的房地時，買方在確定其購買價格時通常會這樣考慮：如果自己另外購買一塊類似土地的現(xiàn)時價格是多少，然后在該塊土地上建造類似的建筑物的現(xiàn)時費用又是多少，此兩者之和即為自己所愿意支付的最高價格。如果該房地中的建筑物還是全新的，通常還要考慮建筑物的折舊，即還要減價。