摘 要：本文以某房地產(chǎn)項(xiàng)目為背景，在原有建設(shè)投資方案的基礎(chǔ)上對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了方案優(yōu)化，并從投資估算與計(jì)劃、綜合財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、銷售預(yù)測等方面對(duì)兩種方案進(jìn)行了對(duì)比分析，分析可知：自由資金內(nèi)部收益率、全部資金內(nèi)部收益率及投資回收期方案1均小于方案2，方案2銷售周期與銷售收入均優(yōu)于方案1。因此，采用方案2 投資前景更加可觀。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),項(xiàng)目投資,方案優(yōu)化

　　1工程概況

　　該房地產(chǎn)項(xiàng)目占地面積98.37 畝，總建筑面積約為170410 m2，戶型從88m2～297m2，外立面采用高檔外墻磚及鋁合金窗，做工考究，現(xiàn)代簡約，線條流暢。該項(xiàng)目毗鄰鐵路獨(dú)具優(yōu)勢(shì)，周邊經(jīng)濟(jì)繁榮，交通發(fā)達(dá)。

　　2建設(shè)方案

　　本項(xiàng)目開發(fā)商通過研究，把此項(xiàng)目定為高檔居住區(qū)，設(shè)計(jì)簡潔大方、功能經(jīng)典、戶型多樣，初步方案具有經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及戶型配比指標(biāo)分別見表1～2.

　　3建設(shè)方案優(yōu)化

　　為使本項(xiàng)目獲得在滿足要求的情況下獲得最大的收益，在原有方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化或補(bǔ)充。優(yōu)化后的方案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表3～4.

　　4優(yōu)化效益分析

　　為明確方案優(yōu)化后的效益，本文將在以下幾個(gè)方面對(duì)原有建設(shè)方案(方案1)及優(yōu)化后的建設(shè)方案(方案2)進(jìn)行對(duì)比分析。

　　4.1 投資估算與計(jì)劃

　　(1)投資估算

　　通過對(duì)該項(xiàng)目周邊項(xiàng)目的調(diào)查及本項(xiàng)目的可行性研究可知，方案1 所需投資6867.44 萬元，而方案2 所需的總投資為13603.82 萬元。

　　(2)投資計(jì)劃

　　按照上述投資估算結(jié)果及投資計(jì)劃，根據(jù)開發(fā)商資金情況，兩種方案均可施行.

　　4.2 綜合財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

　　根據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論計(jì)算可知，本項(xiàng)目方案一稅前與稅后NPV>0 ;稅前投資回收期為10.68 月，稅后投資回收期為11.3 月，自由資金的內(nèi)部收益率IRR=22.98%>IC，稅前全部資金的內(nèi)部收益率IRR=10.81%>8%;稅后全部資金的內(nèi)部收益率IRR=8.72%>8%。

　　方案二稅前與稅后NPV>0，自由資金稅前投資回收期為8.4 月，稅后投資回收期為8.6月，自由資金的內(nèi)部收益率IRR=33.2%>IC，稅前全部資金的內(nèi)部收益率IRR=26.7%> IC;稅后全部資金的內(nèi)部收益率IRR=23.7%> IC。經(jīng)過比較得兩方案的NPV>0，均是可行的。而自由資金內(nèi)部收益率、全部資金內(nèi)部收益率及投資回收期方案一均小于方案二。

　　4.3 銷售預(yù)測

　　4.3.1銷售價(jià)格分析

　　筆者對(duì)本地房地產(chǎn)供給市場進(jìn)行了具體的抽樣調(diào)查，并以不同區(qū)域和價(jià)位的房地產(chǎn)為調(diào)查對(duì)象，其基本情況如表：以各個(gè)樓盤的比準(zhǔn)價(jià)格為計(jì)算基礎(chǔ)，采用簡單的算術(shù)平均法確定房產(chǎn)價(jià)格為2075.88 元/ m2，由于本工程處于地段位置、市場、環(huán)境、創(chuàng)新的因素，本工程預(yù)計(jì)定價(jià)2888 元/ m2。

　　4.3.2銷售收入預(yù)測

　　通過上面的分析所確定的房產(chǎn)價(jià)格，以及初步設(shè)計(jì)方案銷售比例可以得到銷售面積和預(yù)計(jì)銷售收入預(yù)測表8～9。通過對(duì)兩方案的銷售情況預(yù)測不難看出，方案2 銷售周期與銷售收入均優(yōu)于方案1。

　　5結(jié) 論

　　通過本文對(duì)背景項(xiàng)目的分析可以得到以下結(jié)論：

　　(1)經(jīng)過對(duì)原有方案規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、交通流線、配套設(shè)施、配套設(shè)施及建筑設(shè)計(jì)及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的優(yōu)化使得該項(xiàng)目更具有適用性、多樣性、協(xié)調(diào)性、歸屬性、主題性、品位化、安全性、方便性和生態(tài)性。按照方案2 進(jìn)行投資，前景更可觀;

　　(2)經(jīng)過比較得兩方案的NPV>0，均是可行的。而自由資金內(nèi)部收益率、全部資金內(nèi)部收益率及投資回收期方案1 均小于方案2，方案2 銷售周期與銷售收入均優(yōu)于方案1。

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