對于不動產(chǎn)的自能管理措施有哪些呢，同時與抵押權(quán)有什么關(guān)聯(lián)呢?當前有關(guān)房產(chǎn)法學的新建設(shè)應(yīng)用技巧又有哪些呢?本文從不同的角度對這些做了相應(yīng)的介紹。文章選自：《法律適用》,《法律適用》由中華人民共和國新聞出版總署、正式批準公開發(fā)行的優(yōu)秀期刊。自創(chuàng)刊以來，以新觀點、新方法、新材料為主題，堅持"期期精彩、篇篇可讀"的理念。法律適用內(nèi)容詳實、觀點新穎、文章可讀性強、信息量大，眾多的欄目設(shè)置，法律適用公認譽為具有業(yè)內(nèi)影響力的雜志之一。法律適用并獲中國優(yōu)秀期刊獎，現(xiàn)中國期刊網(wǎng)數(shù)據(jù)庫全文收錄期刊。

　　摘要：抵押權(quán)的實現(xiàn)要求把抵押物按照設(shè)定抵押權(quán)時之狀態(tài)進行折價處分。因而,法律應(yīng)保護拍賣的買受人受讓的抵押物沒有租賃負擔的狀態(tài)。這樣,抵押權(quán)在實現(xiàn)之際——處分抵押物時,實際上是干涉抵押人的用益關(guān)系,致使在同一不動產(chǎn)上抵押權(quán)與租賃權(quán)產(chǎn)生矛盾與沖突。

　　關(guān)鍵詞：不動產(chǎn),抵押權(quán),法學管理

　　一、租賃在先,抵押在后

　　當主債權(quán)到期而不能獲清償時,債權(quán)人采取拍賣、變賣等方式實現(xiàn)抵押權(quán)時,就引發(fā)一個問題:抵押物的受讓人是否受原租賃合同之約束?亦即租賃權(quán)是否能繼續(xù)存在于抵押物之上?

　　關(guān)于此問題,我國《擔保法》第48條規(guī)定:“抵押人已將出租的財產(chǎn)抵押的,應(yīng)當書面告知承租人,原租賃合同繼續(xù)有效。”且《擔保法司法解釋》第65條也規(guī)定:“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的,抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”《物權(quán)法》第190條第一款規(guī)定:“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的,原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。”

　　從這條規(guī)定可以看出,財產(chǎn)出租后,出租人又將該財產(chǎn)進行抵押的,原租賃合同繼續(xù)有效,原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

　　二、先抵押,后租賃

　　(一)抵押權(quán)設(shè)定后,抵押人又將該抵押物進行出租,設(shè)立租賃權(quán)的,租賃合同是否有效由于抵押人仍為抵押物的所有人,且不移轉(zhuǎn)占有于抵押權(quán)人,其對抵押物的使用、收益及處分的權(quán)能原則上不受抵押權(quán)設(shè)定的影響。抵押權(quán)制度的目的在于一方面可以擔保債權(quán)的實現(xiàn),另一方面抵押物仍由所有權(quán)人占有,所有權(quán)人可將抵押物進行使用、收益、處分,充分發(fā)揮抵押物的使用價值,不至于使物在設(shè)定抵押后價值僵化、喪失,同時也避免了抵押權(quán)人因占有抵押物所負的保管責任。據(jù)此,不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后,原則上得就同一不動產(chǎn)再設(shè)定用益物權(quán)或租賃關(guān)系。臺灣民法典第866條規(guī)定:“不動產(chǎn)所有人,設(shè)定抵押權(quán)后,于同一不動產(chǎn)上,得設(shè)定地上權(quán)及其它權(quán)利。但抵押權(quán)不因此而受影響。”此處所指的“其他權(quán)利”不僅包括典權(quán)等物權(quán),也包括了租賃權(quán)等債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。我國大陸雖然沒有對此進行直接明確的規(guī)定,但是我們通過《擔保法司法解釋》第66條:“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束效力。”和《物權(quán)法》第190條第2款:“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的,該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”可以看出這兩個條款其實已經(jīng)默認了抵押權(quán)人有權(quán)將已抵押的財產(chǎn)出租。因此,即使是在財產(chǎn)先抵押后租賃的情況下,在同一不動產(chǎn)上也可以同時成立抵押權(quán)和租賃權(quán)。

　　(二)抵押權(quán)先于租賃權(quán)成立的情況下,租賃權(quán)能否影響抵押權(quán)的實現(xiàn)如上所述,抵押權(quán)設(shè)定后,抵押物的所有權(quán)仍然歸抵押人所有,因而抵押人依然可以對抵押物進行使用、收益,當然也可以在抵押物上設(shè)立租賃權(quán)。在租期短于抵押擔保債務(wù)履行期(且期滿不續(xù)租)時,除非發(fā)生抵押權(quán)人提前行使抵押權(quán)的情形,一般不會出現(xiàn)抵押權(quán)和租賃權(quán)的沖突;在租期長于抵押擔保債務(wù)的履行期且債務(wù)人到期不履行債務(wù)時,抵押權(quán)人會通過對抵押物進行拍賣、變賣后從其所得之價金中優(yōu)先受償而實現(xiàn)抵押權(quán)。

　　我國的《擔保法司法解釋》第66條規(guī)定:“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束效力。”最高院的《租賃合同司法解釋》的第20條規(guī)定,“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動,承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的除外。”這兩款規(guī)定都否定了租賃權(quán)對抵押權(quán)的影響,即在先抵押后租賃的情況下,實現(xiàn)抵押權(quán)時,抵押物之受讓人不受原租賃合同之約束。此兩者直接排除了“買賣不破租賃”原則對后設(shè)租賃的適用,使得抵押權(quán)實現(xiàn)過程中的買受人可完全無視抵押物上的租賃關(guān)系,而放心地以正常價格受讓該抵押物,從最大程度上保護了抵押權(quán)人的利益。

　　《物權(quán)法》第190條第2款規(guī)定:“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的,該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”根據(jù)我國物權(quán)法之規(guī)定,不動產(chǎn)抵押權(quán)只有經(jīng)登記才成立,登記具有公示效力。

　　那么,《物權(quán)法》第190條第2款規(guī)定的含義,是指只要是在抵押權(quán)設(shè)立后將抵押財產(chǎn)出租的,已登記的抵押權(quán)就優(yōu)先于租賃權(quán)—即抵押權(quán)實現(xiàn)時,抵押物之受讓人不受原先設(shè)定的租賃關(guān)系約束?抑或租賃關(guān)系影響已登記抵押權(quán)的實現(xiàn)的話,租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)——即已登記的抵押權(quán)優(yōu)先于租賃權(quán);若原租賃關(guān)系不影響已登記抵押權(quán)之實現(xiàn)的話,原租賃合同關(guān)系繼續(xù)有效,抵押權(quán)之受讓人受原租賃合同的約束?

　　對于此問題,臺灣地區(qū)作了細致明確的規(guī)定。“臺灣民法典”第866條中的“但其抵押權(quán)不因此而受影響”類似于我國物權(quán)法的“不得對抗已登記的抵押權(quán)”的表達。

　　王澤鑒先生對于《臺灣民法典》第866條規(guī)定也作了詳細的解讀:

　　為調(diào)和抵押權(quán)于用益物權(quán)及租賃關(guān)系,臺灣民法典第866條設(shè)了3項規(guī)定:

　　1.不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后,于同一不動產(chǎn)上,得設(shè)定地上權(quán)或其他以使用收益為目的之物權(quán),或成立租賃關(guān)系。但其抵押權(quán)不因此而受影響(第1項)。

　　2.前項情形,抵押權(quán)人實行抵押權(quán)受有影響者,法院得除去該權(quán)利或終止該租賃關(guān)系后拍賣之(第2項)。

　　3.所謂受有影響,指因地上權(quán)等權(quán)利或租賃關(guān)系之存在,無人應(yīng)買,或出賣不足清償?shù)盅簷?quán),不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后,于同一不動產(chǎn)上,成立第1項以外之權(quán)利者,準用前項之規(guī)定(第3項)。

　　由此可見,在臺灣地區(qū),對于不動產(chǎn)設(shè)定抵押后,又出租與第三人時,抵押權(quán)和租賃權(quán)兩者的沖突的處理模式是:若租賃關(guān)系不會對抵押權(quán)的實現(xiàn)產(chǎn)生影響,那么租賃關(guān)系就對抵押權(quán)人生效;如果抵押權(quán)的實現(xiàn)受租賃關(guān)系的影響,那么租賃關(guān)系就對抵押權(quán)人不生效。法院可以除去租賃關(guān)系后拍賣抵押物從而實現(xiàn)抵押權(quán)。具體而言,是指抵押人在設(shè)立抵押權(quán)后,就同一不動產(chǎn)設(shè)立租賃權(quán),影響抵押物之交換價值,抵押物價值因而減少,導(dǎo)致拍賣所得之價款,不足以清償所擔保之債權(quán)時,抵押權(quán)人可請求實行抵押權(quán)之法院除去該項權(quán)利,實行法院也可依職權(quán)除去該項權(quán)利,最終使抵押物以無負擔的方式拍賣,拍賣的買受人取得無負擔的所有權(quán)。

　　臺灣地區(qū)的規(guī)定實際上是根據(jù)“賣不破租賃”來設(shè)計的,正是因為“買賣不破租賃”,才增加了抵押權(quán)實現(xiàn)的困難:買受人發(fā)現(xiàn)標的物之上設(shè)有租賃關(guān)系時,迫于“買賣不破租賃”的壓力,一般都不會以未設(shè)定租賃關(guān)系時的價格來購買該物。即,“買賣不破租賃”原則可能會導(dǎo)致無人應(yīng)買抵押物或僅愿以低廉的價格受讓抵押物。在先抵押權(quán)的實現(xiàn)遭遇此種困境時,基于抵押權(quán)的“處分原則”,應(yīng)使抵押物盡量回復(fù)到抵押權(quán)設(shè)立時的狀態(tài);為此,抵押權(quán)人可以干涉抵押物上的租賃關(guān)系,請求排除抵押權(quán)設(shè)立后在抵押物上所增加的負擔,使抵押物得以“凈身拍賣”。

　　《物權(quán)法》第190條第2款在《擔保法司法解釋》第66條:“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束效力。”的基礎(chǔ)上作了修改——“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的,該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”該條本質(zhì)之意思應(yīng)為“該租賃關(guān)系不得對已登記的抵押權(quán)造成不利影響”,臺灣地區(qū)也是作類似規(guī)定。

　　現(xiàn)實生活中,并非所有的抵押物出租后都會影響其抵押權(quán)的實現(xiàn),因此,從現(xiàn)實生活中來看,實在沒有必要使租賃權(quán)一概隨抵押權(quán)的實現(xiàn)而消滅。法律的目的在于通過在當事人之間設(shè)定權(quán)利義務(wù)關(guān)系,以實現(xiàn)各種社會利益的平衡。日本民法學者提出了協(xié)調(diào)二者之間矛盾的觀點。他們認為在一定條件下,抵押權(quán)人應(yīng)對承租人的權(quán)利持“容忍”態(tài)度。根據(jù)物權(quán)法的一般原理,抵押權(quán)設(shè)定后產(chǎn)生的受益權(quán),在抵押權(quán)實行時將全部消滅。這樣,抵押權(quán)設(shè)定后取得了受益權(quán)的人明顯處于不安定地位。因此,對這些收益權(quán)人進行一定程度的保護是必要的,這是作為一個社會的政策判斷需要被承認的。誠如臺灣學者王澤鑒先生在書中所說:“房屋價格昂貴,承租人多屬于經(jīng)濟上之弱者,有特別保護之必要。”

　　因此,對我國《物權(quán)法》第190條第二款的“租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”應(yīng)理解為在抵押權(quán)已登記的情況下,租賃關(guān)系不得對其產(chǎn)生不利影響。在租賃關(guān)系不影響抵押權(quán)實現(xiàn)時,應(yīng)當讓租賃關(guān)系繼續(xù)有效。不宜理解為租賃關(guān)系一概隨抵押權(quán)的實現(xiàn)而消滅。