摘要 近年來，隨著我國經濟水平的持續提升，房產市場的形勢也在不斷加劇，樓市的高漲使投資人感覺機會的來臨，投機的積極性逐漸被充分調動，但與此同時也存在著房屋緊缺、房產泡沫等風險問題。所以，房地產調控部門肩負著維護市場公平的責任之和職能[1]。

　　關鍵詞 城市綜合體、項目管理、價值開發

　　1.大型城市綜合體項目開發價值設計管理定義

　　根據2016年的統計數據表明，全國已經建成完工尚未使用的商業物業(包括辦公、酒店、零售商業等廣義商業建筑)面積1.5億平方米，在建商業面積8.56億平方米，已經出讓的商業建筑用地3.1億平方米其中未開工的按照50%計算有1億多平方米，三部分加總有11億平方米。其中大部分的商業建筑物是以大型城市綜合體的形式出現。與此同時，海量的大型城市綜合體包括許多政府投資項目卻貢獻了大量低坪效、招不到商的爛尾商用建筑。因此，一方面大量大型城市綜合體的建成入市造成城市商業物業空置率不斷上升，另一方面受商家與用戶追捧的精品項目卻供不應求。造成這一現象的原因可以簡單的被歸納為項目前期的“價值設計”的缺失。

　　但是，大型都市綜合體建設項目因為其投入較大、建造工期較長、投入回收期等因素，導致投資方需要在建設項目的投入、融資上多費些周折。如一旦在投資決策流程中發生了錯誤，就會造成項目整體融資的巨大損失，更嚴重的還會使投資者"血本無歸"，所以在大型都市綜合體項目投資建造前期的投融資決定就變得重要關鍵[2]。

　　1.1價值設計的概念

　　“國際工程管理研究學會”數十年觀察研究發現，大型復雜項目的早期策劃方案決定了項目的成功與否，而項目開發早期的“價值設計”管理在其中起到關鍵性作用。

　　大型城市綜合體項目設計一般是指項目建筑工程設計應該包括了“使用價值設計”。但是設計方在設計時僅僅考慮了控制與規范的要求，對于商業要求和建筑功能要求則很少予以考慮，因此設計出來的建筑“使用價值”較低。這種甲方在建筑物業設計過程中考慮配合項目的設計把建筑物業未來的使用條件落實到建筑設計中，使未來建造出來的物業符合使用要求，具有“使用價值”的過程就是大型城市綜合體項目的價值設計管理。

　　1.2價值設計的重要性

　　目前，很多的大型商業項目建設完成后卻面臨招商不靈、總體績效較差等問題。在這些“爛尾”項目的背后主要問題在于項目的布局不合理、建筑空間和設備無法滿足商家的必要配套需求。而這樣的問題層出不窮，對于開發商和整體的城市規劃而言都是一個不小的損失。

　　價值設計的主要目的就是為了可以更好的實現城市綜合體項目的“價值超值”。價值設計具體表現為“業態規劃設計”、“商家落戶設計”與“商業運行性能化設計”。大型城市綜合體項目中的商業價值如果沒有辦法得到很好的開發和利用也會拉低項目的整體市場價值，更為嚴重的是項目設計存在人流出入口混亂未來可能會導致安全管理的難題以及商業建筑設計條塊分割的不合理。而價值設計正是解決這些問題的最有效手段。

　　2.大型城市綜合體項目開發價值設計管理做法

　　一些城市綜合體項目，因為公司風險管理意識薄弱、沒有嚴格的市場調研等，使得部分項目變成了爛尾樓，不但工程無法順利完成，甚至可能造成開發商倒閉[3]。

　　大型城市綜合體項目前期策劃階段的“價值設計”工作實際上就是“項目的研發與造型”。商業資訊機構的主要功能是給項目的開發商合理構建一個合理和美好的項目前景。

　　項目前期規劃是整個項目前期研究工作的重要環節，對決策工作直接影響重大很大[4]。項目在前期設計階段的"價值設計"需要做到"三個鎖定"、"三個對接"和"兩個協調"，即鎖定擬開發城市綜合物業產品的客戶群體的需求，鎖定目標商家，鎖定客戶群體以及商家未來變化的趨勢;對接好客戶群體的需求，對接好客戶群體的需求的商家組合，對接好客戶群體以及商家未來變化趨勢;協調好與競爭對手的錯位開發，協調好與其他項目的互補開發。

　　大型城市綜合體項目在規劃設計階段主要工作體現在各類建筑物的“正確布局”以及落實總平面圖上的“三點、四線、一空間”，即人流及賽點、車流集散點、物流集散點、人流動線、物流動線、車流動線、垂直交通動線以及舉辦活動空間。

　　在方案設計階段，“價值設計”的主要工作有六點：1)商業業態、產業組團定位并需要組團落戶和主副商業動線定位和優化;2)根據商業業態與產業組團定位和商業運行需要完成主副商業動線上所有垂直交通設施定位落戶;3)根據商業組團業態與產業定位組團落戶和商業運行需要完成物流裝卸、配送和垃圾清運動線和設施定位落戶;4)根據規劃方案批準的人、車、物出入口需要完善機動車和非機動車的進出口、坡道、彎道設置;5)根據商業組團定位、商業組團落戶和商業運行需要未來物業管理界面全功能配套和設備機房落位符合節約商業面積和滿足管理需要原則。

　　在擴初階段，“價值設計”需要落實“一精、二空、三配套”。一精就是商家精準落戶;二空就是解決好客流集散空間與商業運行空間的問題;三配套就是解決好商家機電配套、商場運行設施設備配套以及物業輔助條件配套。

　　在施工圖設計與項目建設階段，需要重點關注“一推、二控、三對接”。“一推”就是推動全面落實商業運行性能化設計所有要求;“二控”就是一控設計師的“胡亂設計”;二控“甲方的胡亂變更”;“三對接”就是對接好內外裝修設計，對接好配套專項設計、對接好大商家的技術要求。

　　城市綜合體由于貸款資金壓力大， 工期無法拖延， 對設計變更造成的工期拖延無法承受， 便對建筑設計團隊， 尤其是對當地設計院的快速應變能力、預測風險能力、快速配合修改設計圖紙能力， 及與當地規劃等職能部門溝通、協商能力提出了巨大考驗， 這也是此類大型項目往往只能尋找大型地方設計院進行真正原因[5]。

　　3.結論

　　城市綜合體作為高密度人居環境協同營建的平臺，其協同效應的實現，需要政府、開發商、規劃師、建筑師、設計分包單位、施工單位、商業策劃機構、運營管理機構等各方的積極合作。這種合作既需要自下而上的主動協調，更需要自上而下的正確引導。城市綜合體在治理維度上的協同作用，離不開政府從開發到運營全過程自上而下的引導[6]。

　　參考文獻

　　[1]孫偉彤.對大型城市綜合體項目投資建設的投融資決策的思考[J].住宅與房地產，2018(21)：28.

　　[2]李東石.對大型城市綜合體項目投資建設的投融資決策的思考[J].財會學習，2017(21)：226+228.

　　[3]袁韶華，薛蓮，俞嬌，姜丹丹，王茹雪.城市綜合體項目(HOPSCA)開發風險控制的實證研究[J].湖南工業職業技術學院學報，2016，16(05)：17-19+60.

　　[4]張軍英，周陶洪，李慶娟.基于經濟可行性的項目前期策劃[J].住區，2019(03)：68-72.

　　[5]董科.大型城市綜合體項目開發中的變數——以上海外灘金融中心項目為例[J].中外建筑，2015(07)：85-87.

　　[6]王楨棟，陳有菲，余志峰.基于城市綜合體的高密度人居環境協同營建—以上海虹橋世界中心為例[J].時代建筑，2020(04)：156-163.