摘要：新建持有型租賃住宅是租購(gòu)并舉政策下租賃住宅的新型供給方式。不同于存量市場(chǎng)的長(zhǎng)租公寓，新建持有型租賃住宅在規(guī)模體量、配套設(shè)施、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等方面均具有優(yōu)勢(shì)，但持有租賃住房企業(yè)面臨“投融建管退”難以閉環(huán)的困境。通過(guò)實(shí)際案例分析，揭示輕、重資產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)模式下持有型租賃住宅項(xiàng)目的盈利能力與資金平衡能力狀況及問(wèn)題癥結(jié)所在，并從經(jīng)營(yíng)、稅收、融資、供地等方面提出建議，為持有型租賃住房投資運(yùn)營(yíng)管理和政府制定政策提供參考。

　　關(guān)鍵詞：新建持有型租賃住房;重資產(chǎn)投資;輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng);政策建議

　　作者：李優(yōu)

　　近年來(lái)持有運(yùn)營(yíng)的物業(yè)形態(tài)，從傳統(tǒng)的商業(yè)、辦公、酒店，已經(jīng)大舉推進(jìn)到住房物業(yè)。持有型租賃住房是住房市場(chǎng)化發(fā)展的一種模式，也是國(guó)家為完善住房多主體多模式供應(yīng)體系的一種政策性配置。在現(xiàn)行政策模式下，無(wú)論是民企開發(fā)商、品牌運(yùn)營(yíng)商，還是發(fā)揮著“壓艙石”作用的國(guó)企，住房租賃企業(yè)都面臨投入大、成本高、回報(bào)率低，資金期限錯(cuò)配、現(xiàn)金流不足和回收期長(zhǎng)等一系列問(wèn)題，導(dǎo)致住房租賃企業(yè)機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；l(fā)展舉步維艱。

　　如何破解持有型租賃住房“投融建管退”難以閉環(huán)的困境，探尋持有型租賃住房可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的模式，是保障和推進(jìn)實(shí)施持有型租賃住房政策，實(shí)現(xiàn)租賃并舉亟需探討的話題。

　　1 新建持有型租賃住房發(fā)展背景與現(xiàn)狀分析

　　1.1 租賃住房的發(fā)展階段

　　自2015年中央提出“租購(gòu)并舉”政策要求以來(lái)，租賃住房開始成為國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制。2016年，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》。之后國(guó)家相關(guān)部委和地方各級(jí)政府相繼出臺(tái)政策文件，加大政策支持力度，加快培育市場(chǎng)供應(yīng)主體，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，支持租賃住房建設(shè)。

　　由此，租賃住房從起步期進(jìn)入成長(zhǎng)期，快速進(jìn)入爆發(fā)期。住房租賃行業(yè)如雨后春筍般快速發(fā)展的同時(shí)，市場(chǎng)也在逐步大浪淘沙。2019年以來(lái)頻繁引發(fā)的住房長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)的爆雷事件，影響了住房租賃行業(yè)的有序健康發(fā)展。為規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，2020年9月，住建部出臺(tái)《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》，推動(dòng)建立住房租賃領(lǐng)域的專項(xiàng)法律法規(guī)，對(duì)行業(yè)發(fā)展的意義重大。在多項(xiàng)政策的管控下，住房租賃市場(chǎng)真正進(jìn)入強(qiáng)監(jiān)管的優(yōu)化發(fā)展時(shí)期。各階段主要特征見(jiàn)表1。

　　1.2 新建持有型租賃住房的規(guī)模趨勢(shì)

　　從運(yùn)營(yíng)方式上，也形成各種市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)模式。社會(huì)機(jī)構(gòu)作為二房東將散落住房集中租賃運(yùn)營(yíng);利用閑置和低效利用的工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房改為租賃住房;地方政府通過(guò)新增持有型租賃住房用地建設(shè)租賃住房或新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房;國(guó)家試點(diǎn)集體土地上新建租賃住房;等等。其中，新建持有型租賃住房用地的供給是地方政府為了迅速增加租賃住房供應(yīng)量的重要土地供給舉措。如北京2017-2021年間計(jì)劃供應(yīng)持有型租賃住房用地1300公頃，可建50萬(wàn)套租賃住房;上海“十四五”期間計(jì)劃供應(yīng)持有型租賃住房用地1700公頃，可建70萬(wàn)套租賃住房;等等。

　　2017年，上海市首批R4租賃住房用地掛牌入市，2017-2020年，上海累計(jì)出讓租賃住房用地共計(jì)108宗，規(guī)劃建筑面積約690萬(wàn)平方米，總量約12萬(wàn)套租賃住房。受讓主體以上海地產(chǎn)、張江集團(tuán)、上海城投等國(guó)企為主。2020年，首批新建持有型租賃住房入市招租，2021年面臨高峰期，未來(lái)3年內(nèi)，將有約10萬(wàn)套租賃住房相繼入市。可見(jiàn)，未來(lái)上海等城市存在大量的持有型租賃住房的入市，將改變上海的租賃住房市場(chǎng)格局，同時(shí)也將考驗(yàn)著持有型租賃住房可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)能力。

　　2 基于案例的新建持有型租賃住房運(yùn)營(yíng)投資案例的困境分析

　　2.1 重資產(chǎn)持有型租賃住房運(yùn)營(yíng)模式的一般特征

　　持有型租賃住房的運(yùn)營(yíng)顯然是一種重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。重資產(chǎn)模式是指通過(guò)收購(gòu)房屋資產(chǎn)或者自行開發(fā)建設(shè)公寓房屋，獲得長(zhǎng)租公寓的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的資本性現(xiàn)金流出包括開發(fā)建設(shè)投資、裝修投資、借款利息償還及期末還本;經(jīng)營(yíng)性成本流出包括開辦費(fèi)、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)<含人工成本、渠道推廣費(fèi)等>、總部管理費(fèi)、信息系統(tǒng)費(fèi)等、裝修更新費(fèi)用(5～8年更新一次);經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入包括租金收入(確定可租面積、租金單價(jià)、出租率、增長(zhǎng)率)、服務(wù)費(fèi)收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等;資本性現(xiàn)金流入：長(zhǎng)期借款(銀行貸款或股東借款等);稅金包括房產(chǎn)稅、附加稅、實(shí)繳增值稅(銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅)等。

　　重資產(chǎn)模式的優(yōu)點(diǎn)在于公寓的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)關(guān)系清晰，投資方完全掌控。隨著長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，既可以獲得資金收益(租金收入等)，又可以獲得資產(chǎn)升值受益。同時(shí)便于在適當(dāng)時(shí)候引進(jìn)合適的投資者與合作伙伴，資本的退出機(jī)制也較為簡(jiǎn)明。

　　重資產(chǎn)模式的缺點(diǎn)也很明顯。前期投入較高，資金沉淀較多，資本沉淀周期相對(duì)較長(zhǎng)。相應(yīng)的內(nèi)外部融資成本也比較高，而且對(duì)于資本運(yùn)作的要求比較高。不利于快速周轉(zhuǎn)和擴(kuò)張性的增長(zhǎng)發(fā)展。持有型長(zhǎng)期租賃住房既是資產(chǎn)持有者又是運(yùn)營(yíng)者。

　　2.2 重資產(chǎn)持有型租賃住房項(xiàng)目案例

　　案例項(xiàng)目屬于R4租賃住房用地掛牌出讓，位于上海徐匯區(qū)內(nèi)中環(huán)位置。用地面積13592平方米，容積率2.7，總建筑面積54210平方米。地上計(jì)容面積約3.5平方米，其中，住房面積33660平方米，可建租賃住房套數(shù)584套，戶型分別為45平方米、80平方米和90平方米。商業(yè)5000平方米。地下建筑面積18950平方米，出讓地價(jià)8564元/平方米，地下停車位404個(gè)。項(xiàng)目的開發(fā)投資成本估算見(jiàn)表2。項(xiàng)目收入估算見(jiàn)表3。其他一些稅收等測(cè)算指標(biāo)見(jiàn)表4。上述指標(biāo)選擇下，持有型租賃住房重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全投資情況下的項(xiàng)目整體收益和采用采取項(xiàng)目貸款融資情況下的自有資金收益測(cè)算見(jiàn)表5。

　　推薦閱讀：《商品房屋租賃管理辦法》引發(fā)的關(guān)于“群租”