內(nèi)容摘要:隨著個人財產(chǎn)所有權的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。在正確看待房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的市場背景的基礎上,理性分析宏觀調(diào)控的效應及其對房地產(chǎn)企業(yè)的影響,然后提出房地產(chǎn)企業(yè)應對調(diào)控政策的策略。文章發(fā)表在《現(xiàn)代經(jīng)濟信息雜志》上，是高級會計師論文發(fā)表范文，供同行參考。

　　關鍵詞:宏觀調(diào)控 房地產(chǎn)企業(yè) 策略

　　房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地(或土地使用權)、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權益。

　　目前房地產(chǎn)業(yè)過熱跡象逐漸顯露,為了房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,政府宏觀調(diào)控的兩記“重拳”——控制土地和控制信貸,正擊中了整個房地產(chǎn)業(yè)的要害,房地產(chǎn)企業(yè)必將在調(diào)控中不斷地進行自身調(diào)整。正確看待宏觀調(diào)控,便成為房地產(chǎn)企業(yè)應對宏觀調(diào)控的關鍵。

　　房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地(或土地使用權)，建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權益。

　　正確對待宏觀調(diào)控的市場背景

　　目前房地產(chǎn)市場基本呈持續(xù)健康發(fā)展態(tài)勢,但也出現(xiàn)了局部房價上漲過快、投資過熱等問題,已引發(fā)了新一輪的房地產(chǎn)過熱。主要表現(xiàn)在:

　　房地產(chǎn)投資增長過猛

　　近年來房價連年上漲,吸引大量資本的涌入,導致房地產(chǎn)業(yè)的投資幾乎是以大爆炸的方式急劇增長。1998～2003年每年投資增長的環(huán)比分別為13.7%、13.5%、21.5%、27.3%、21.9%和32.5%,平均年增幅為21.7%。2004年第一季度固定投資增長過快,尤其是房地產(chǎn)項目的開發(fā)投資增長高達41%。

　　房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)嚴重失衡

　　房地產(chǎn)企業(yè)盲目圈地

　　自2001年以來,各路開發(fā)商對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展充滿著預期希望,于是一股規(guī)模巨大、聲勢不小的征地運動正在全國各大中城市掀起。

　　目前我國各地高收入家庭只占極小的部分(約占10%),而中低收入家庭才是社會的主要組成部分。在房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中,各地應該多開發(fā)建設低價位的經(jīng)濟適用住房才能滿足廣大中低收入家庭的需要。但是現(xiàn)實情況是供給結(jié)構(gòu)暫時性失衡,集中表現(xiàn)在高檔房、花園別墅過多,中低價住房、特別是動遷用房短缺,導致住房平均價格上漲過快。

　　房地產(chǎn)貸款比重過高

　　房地產(chǎn)融資渠道單一,對銀行依賴度過高。銀行由于有實物抵押認為房地產(chǎn)抵押貸款是非常安全的,從而增加貸款額度。在這種機制作用下,銀行貸款余額中30%以上的貸款都流向了房地產(chǎn)領域。隨著房地產(chǎn)價格的上漲,金融風險會相應增加,甚至會引起巨大的金融危機。

　　房地產(chǎn)投資客增多

　　近年來城市居民的收入大幅增長,而投資渠道卻十分狹窄。為了降低投資風險,提高收益,許多投資者紛紛將目光投向房地產(chǎn)市場,導致虛假的需求現(xiàn)象。由于開發(fā)投資量和竣工面積的增長速度明顯高于同期商品房銷售的增長,使我國商品房空置面積大幅度增加,空置面積增長幅度為9.2%。至2004年9月全國空置房面積增加到1.25億平方米,空置率估計為26%,已遠遠超過國際公認的10%～15%的警戒線。

　　經(jīng)營管理科學化 管理出效率,要求開發(fā)商練好內(nèi)功,做好自己的產(chǎn)品。練內(nèi)功主要著重大力提高管理人員素質(zhì),努力提高資金經(jīng)營效率,合理安排建設周期。

　　注重品牌戰(zhàn)略 在市場經(jīng)濟條件下,企業(yè)的市場行為往往成為決定企業(yè)命運的關鍵因素。企業(yè)應當承擔一定的社會責任,對消費者負責,遵紀守法,照章納稅,以規(guī)范的市場行為建立良好的公眾形象,從而贏得市場。房地產(chǎn)業(yè)已進入品牌競爭的時代。在品牌創(chuàng)業(yè)階段,競爭的重心以從單個樓盤間的較量,變成企業(yè)間實力的比拼。品牌是一種無形資產(chǎn),更是一個整體概念,除有形產(chǎn)品外,還包括附加產(chǎn)品,即消費者購房所得到的附加服務和附加利益。只有那些具有品牌優(yōu)勢并且經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)企業(yè),才會贏得更大的發(fā)展機遇。

　　多元化融資渠道 銀根收緊和房地產(chǎn)企業(yè)的資金門檻提高,無疑對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的打擊和影響最大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以轉(zhuǎn)向?qū)で笃渌谫Y途徑,運用兼并重組、聯(lián)合、股東置換、利用民間資本或外資參股等形式資本運作,盤活現(xiàn)有資產(chǎn),做大做強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),為新一輪的發(fā)展打下堅實的基礎。

　　不斷創(chuàng)新產(chǎn)品與服務 單位和家庭由于經(jīng)濟實力的不同而對房地產(chǎn)包括住宅具有不同層次的需求,同時隨著人們收入水平的提高、生活水平的改善,人們消費需求也在發(fā)生變化。因此適應不同層次人的要求,適應不同層次人水平提高了以后對住房的需求,就要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷推出的新產(chǎn)品、新形態(tài)、新種類,以滿足市場的需求。只要有變化就是新的賣點,就可以推動房地產(chǎn)開發(fā)向一個新層次、新的高度發(fā)展。

　　人們從已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控手段不難看出，中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控采取了步步為營、多招密集連發(fā)的策略，說明中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度是明確且有決心的。從一定意義上講，銀行收緊房貸對抑制房價過快上漲會起到積極作用，進行利率優(yōu)惠政策調(diào)整有利于合理引導住房消費，抑制投資、投機性購房需求。購買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。香港房地產(chǎn)最為重視地產(chǎn)風水，天師后裔、風水大師張金華表示：福地福人居，天人合一，人地相融，適配者即福。

　　理性看待目前的宏觀調(diào)控

　　理性看待調(diào)控的力度

　　回顧這些年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程,我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了兩次房地產(chǎn)過熱的調(diào)控,其中,1993年大規(guī)模的對局部地區(qū)“過熱”的宏觀調(diào)控。90年代房地產(chǎn)增長是在一個房地產(chǎn)投資與消費的低潮期起步的,過高的投資沒有消費市場的支撐,而現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資增長是在連續(xù)多年的高速增長水平上,有較高的住房需求的基礎;90年代房地產(chǎn)投資增長是以國有資產(chǎn),特別是財政資金與銀行貸款投資為主的增長和以國有資金為主的消費,而現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是以非國有投資為主和以個人消費為主的市場。所以,當前宏觀調(diào)控的市場背景與以前的調(diào)控有著根本的不同,不會采用一刀切的行政干預辦法,企業(yè)不必對市場發(fā)展喪失信心。

　　我國政府宏觀調(diào)控能力不斷增強,調(diào)控手段日趨成熟,經(jīng)濟運行趨于平穩(wěn)。宏觀調(diào)控的手段堅持市場化的方向,沒有采取緊急剎車政策,而是從土地、金融政策上加以調(diào)控。從已經(jīng)出臺的政策看,絕大部分的政策還是采用經(jīng)濟的手段、市場的手段,不會對中國的經(jīng)濟和中國的房地產(chǎn)造成致命的傷害,只會使它健康發(fā)展。

　　理性看待調(diào)控政策的效應

　　2003年至今調(diào)控政策不斷出臺。2003年2月央行發(fā)布《貨幣政策執(zhí)行報告》,3月治理整頓土地市場秩序,5月公布《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》,6月121號文件和8月18號文件,9月實行第一部《物業(yè)管理條例》。2004年4月25日實行差別準備金率,并上調(diào)存款準備金率0.5個百分點,4月底,國務院下發(fā)通知,將房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例從20%提高到35%以上。同時地方政府從加大土地市場調(diào)控、優(yōu)化住房供應結(jié)構(gòu)、完善市場交易法規(guī)、建立預警預報機制、健全住房保障體系等五大配套措施調(diào)控房地產(chǎn)市場。

　　土地政策的效應分析 國土資源部的11號令、國務院的45號文,是清理整頓土地市場的一個武器。經(jīng)營型土地的招標、拍賣和掛牌方式供應使得土地的實際供應者變成了市或者縣單一主體,這樣政府可主動介入市場,控制總量與供給結(jié)構(gòu),能夠避免開發(fā)商盲目儲備土地,造成土地資源的浪費,從而提升對土地的調(diào)控能力。土地市場的供求關系更加穩(wěn)定,波動會更小。同時,開發(fā)商獲得土地的方式以及過程都更為簡單明了,獲得土地的環(huán)節(jié)也減少了,有利于土地獲得的價格的穩(wěn)定或者穩(wěn)中有升。土地供應的市場化程度會有比較大的提高,各路開發(fā)商能夠以公平競爭方式獲得土地,偶然性的暴利機會減少,有利于促進整個行業(yè)平均利潤的形成和防止盲目追求效益的投資過度。

　　金融政策的效應分析 從2003年121號文件到國務院出臺提高資本金政策的一系列金融調(diào)控措施,首先有利于通過利率、貸款期限、貸款投放時間和規(guī)模等信貸政策,使房地產(chǎn)信用規(guī)模保持合理水平和內(nèi)部結(jié)構(gòu)。其次有利于規(guī)范銀行對房地產(chǎn)的信貸業(yè)務,對防范金融風險有積極的影響;同時大幅度提高開發(fā)商自有資金比率,有利于降低房地產(chǎn)市場的供給風險。再次,央行房貸政策要求嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放,就是通過金融杠桿作用平衡土地的需求量,同時,又是在理順金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關系。最后,央行緊縮銀根政策,避免資金過量涌入,避免企業(yè)超負債能力超計劃規(guī)模的開發(fā)項目,避免借用信貸資金進行商品房投機買賣行為的大量出現(xiàn)。這些都更加有利于整個市場的調(diào)整,使市場更加規(guī)范,更加穩(wěn)定。

　　調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響 政府土地、金融調(diào)控措施必將對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響,這些影響主要有:調(diào)控政策規(guī)范市場,有助于為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造一個公平的市場競爭環(huán)境。調(diào)控措施將帶來的資金壓力,特別是中小開發(fā)企業(yè)瀕臨困境,將迫使一些開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變開發(fā)方向和開發(fā)計劃。同時,調(diào)控勢必有可能把更多的投機性開發(fā)商逐出市場,企業(yè)將回歸理性和本分。調(diào)控措施將有助于促進企業(yè)的優(yōu)勝劣汰,在此過程中實力較弱、企圖投機的開發(fā)商將會面臨較大壓力甚至被淘汰出局。經(jīng)過優(yōu)勝劣汰后生存下來的,必將是優(yōu)質(zhì)企業(yè),其抗風險能力也將大為提高。調(diào)控措施在限制高檔住房和商業(yè)用房消費的同時,中低價住房消費由于事實上的提高預售門檻,也會受到一定的影響。部分消費者可能從原來的持幣購房變?yōu)閷r格下降產(chǎn)生預期,持幣觀望、延遲購房,削弱市場的活力和動力,必將影響房地產(chǎn)企業(yè)市場發(fā)展的信心。

　　2013年2月經(jīng)濟繼續(xù)回暖，但部分數(shù)據(jù)低于預期，引發(fā)市場對經(jīng)濟增速能否持穩(wěn)的討論。當前經(jīng)濟仍在溫和復蘇，但受房地產(chǎn)調(diào)控等因素影響，在一季度之后的未來一段時間里，經(jīng)濟復蘇步伐或趨緩。

　　2月CPI同比上漲3.2%主要受春節(jié)因素影響，反映當前經(jīng)濟回升對其形成支撐。2月CPI環(huán)比上漲1.1%。其中，食品價格環(huán)比漲幅與季節(jié)性因素持平，而非食品價格環(huán)比回升幅度強于季節(jié)性因素。尤其是消費品與服務項目價格的雙雙走高，反映出當前經(jīng)濟仍處于增長回暖的短周期階段。

　　房地產(chǎn)企業(yè)應對宏觀調(diào)控政策的策略

　　正確看待房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景

　　正確看待房地產(chǎn)市場需求 目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展是由實實在在的需求所支撐的。從今后的發(fā)展來看,黨的十六大提出的全面建設小康社會的奮斗目標要求,2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻兩翻,即每年平均增長7%以上。經(jīng)濟的快速增長必然帶來對房地產(chǎn)的大量需求。房地產(chǎn)需求將保持穩(wěn)定、旺盛的狀態(tài),主要包括提高居住水平需求、城市化需求、舊區(qū)改造拆遷需求、外來購房需求四個方面。例如,根據(jù)上海的需求分析,每年商品住宅的需求達到2000萬平方米。按此要求,房地產(chǎn)業(yè)在這20年里必須持續(xù)地以高于國民經(jīng)濟的發(fā)展速度向前發(fā)展。

　　房地產(chǎn)企業(yè)應對調(diào)控政策的策略

　　投資決策理性化 投資規(guī)模理性化,不可盲目做大。根據(jù)企業(yè)自身的資金實力,認真進行市場調(diào)研,正確進行目標市場定位,合理安排投資規(guī)模。投資結(jié)構(gòu)理性化。認真接受政府指導,吃準市場趨向,適應中低收入者需求,多開發(fā)中低價位住房。投資領域理性化,積極參與城市建設用地的拓展和全面整理。土地開發(fā)、土地拓展、土地整理,在地產(chǎn)業(yè)上是一個非常值得探索的領域。投資區(qū)域多樣化,不要盲目集中城區(qū)。城市化進程中小城鎮(zhèn)建設,對于房地產(chǎn)企業(yè)是一個可開拓的新市場。

　　參考資料:

　　1.張建華. 理性看待我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展. 上海房地,2003(1)

　　2.張永岳,陳伯庚. 略論當前房地產(chǎn)市場形勢. 上海房地,2003(8)

　　3.張元端. 促進房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)健康發(fā)展. 中國房地產(chǎn),2003(9)

　　4.王克忠. 房地產(chǎn)周期和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展. 上海房地,2003(12)

　　5.陳伯庚. 上海房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的建議和對策. 上海房地,2003(7)

　　6.顧云昌. 當前房地產(chǎn)市場發(fā)展任務的分析. 中國房地信息,2004(1)

　　高級會計師論文發(fā)表須知：《現(xiàn)代經(jīng)濟信息雜志》于1986年創(chuàng)刊，由國家新聞總署批準，國家前副總理鄒家華題刊詞，由黑龍江省經(jīng)濟委員會主管;黑龍江省企業(yè)管理協(xié)會主辦，國內(nèi)外公開發(fā)行的國家級綜合經(jīng)濟類期刊。本刊為半月刊，主編：于天澤。國內(nèi)統(tǒng)一刊號：CN23-1056/F，國際刊號：ISSN1001-828X。郵發(fā)代號：14-140。